金科股份溢价完成定增募资 融创上位“二当家”

　　中国证券网讯 金科股份11月1日晚间公告，公司已于近日完成了非公开发行股票事宜，募集资金净额为44.42亿元，发行价格最终确定为4.41元/股，相当于发行底价（3.63元/股）的121.49%，发行数量为10.20亿股。

　　根据发行结果，天津聚金物业管理有限公司、华宝信托和重庆信托成为三家获配投资者，分别获配9.07亿股、1.02亿股和1134万股。其中，天津聚金以16.96%的股比成为金科股份单一第一大股东，华宝信托和重庆信托则分列第四和第十把交椅，股比分别为1.91%和0.57%。

　　不过，金科股份控股股东金科控股及实际控制人黄红云和陶虹遐夫妇虽未参与本次非公开发行股票，导致其合计持股比例由合计31.44%被动稀释为25.44%，但仍为公司实际控制人。

　　天津聚金在权益变动报告书中表示，通过认购本次非公开发行股票取得上市公司股权主要系对金科股份的资产质量较为认可，看好其未来发展前景。金科主要在中国的一二线城市从事房地产开发，拥有较好的城市布局和高质量的土地储备。“本次认购价格合理，是一次较好的投资机会，相信未来将为信息披露义务人（天津聚金）带来较好的投资回报。报告书还透露，天津聚金不排除未来12个月内继续增持金科股票的可能。

　　根据定增方案，金科股份此次定增所募资金，将用于“重庆•南川金科世界城一期项目”（4亿元）、“遵义•金科中央公园城一期项目”(11亿元)、“重庆•万州金科观澜项目”（15亿元）、“景峡第二风电场C区20万千瓦风电项目”（6亿元）和“偿还金融机构借款”（9亿元）等五个募投项目。上述项目总投资约101亿元。

　　根据2016年三季报，今年1-9月，金科股份实现营业收入212.90亿元，同比大幅增长91.77%；实现归属于上市公司股东的净利润8.96亿元，同比增长27.70%，业绩增长的原因主要是本期房地产结转收入大幅增加。截至9月30日，公司手持现金160.94亿元，同比大增71.41%，表明公司销售回款良好，融资规模扩大。

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　　并购狂人”孙宏斌还在继续“买买买”。9月21日深夜，融创中国控股有限公司(下称“融创中国”，01918.HK)通过公告披露，该公司间接全资附属公司聚金物业认购金科地产非公开发行股票9.07亿股，占金科地产总股本约为16.96%。该笔认购价格为每股金科股份人民币4.41元，总额约为40亿元。

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　　10月28日，金科地产集团股份有限公司披露第三季度报告。公告显示，金科股份（000656）第三季度营业收入81.51亿元，同比增长79.5%；归属于上市公司股东的净利润3.14亿元，同比增长6.35%。

　　【机构观点】

　　长江证券：金科股份携手融创，强强联合

　　长江证券认为，此次融创中国入主公司成为第二大股东，其销售实力和高效率的运营将使得公司如虎添翼，房地产主业的销售和运营将再迈新阶。公司RNAV估值为5.77元/股，为公司股价提供了一定的安全边际；且本次定增融创以21.5%的高溢价认购，充分彰显其对公司实力的认可。

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　　兴业证券认为，此次融创入主对公司将形成多方利好，一是增强公司资金实力，改善财务状况，助力扩张。产业资金对金科的战略入股将形成长期稳定的实力支撑。二是双方有望在战略和项目层面强强联合，共拓市场。融创的高效运营和销售实力与金科区域上的龙头优势相结合，有望显著提升市占率、项目运营效率和利润率。三是稳固公司大股东地位，降低被举牌风险。

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　　9月21日深夜，融创中国控股有限公司(下称“融创中国”，01918.HK)通过公告披露，该公司间接全资附属公司聚金物业认购金科地产非公开发行股票9.07亿股，占金科地产总股本约为16.96%。该笔认购价格为每股金科股份人民币4.41元，总额约为40亿元。

　　为何此时出手认购金科地产股份?融创中国解释称，主要原因是看好金科未来发展前景，而此次认购也是较好的投资机会，将会为融创中国带来可期的投资回报。

　　金科地产全名为金科地产集团股份有限公司(000656.SZ)，成立于1998年，业务包括地产开发、新能源发展、产业综合运营、社区综合服务、酒店园林、门窗装饰等。根据金科地产官网信息，目前该公司已进入北京、重庆、四川、江苏、湖南、陕西、山东、贵州、新疆、云南等省(市)的39个城市进行房地产开发。目前，该公司在全国范围内的在建项目为70个，土地储备可建面积超过1800万平方米。

　　三天前，融创才刚刚宣布一宗收购。9月18日，融创中国和联想控股发布联合公告宣布，9月16日，融创中国的附属公司融创房地产与联想控股附属公司融科智地签订两份框架协议。根据协议，融创拟收购联想控股41间目标公司的相关股权及债权，该等目标公司主要拥有42个物业项目的权益，总代价约为137.88亿元。这宗交易也让孙宏斌与柳传志之间的江湖旧事被业界再度提起，孙宏斌的跌宕经历和融创的前景也再度被业界讨论。

　　实际上，融创的“并购王”态势已有时日，过去两年，并购成为孙宏斌与融创最重要的关键词。2014年5月，融创中国以62.98亿港元收购绿城中国24.31%股份。该起巨额收购发生在两家颇具代表性的房企之间，一时成为行业关注焦点。

　　随着绿城集团董事长宋卫平决定回归绿城，双方经过了多轮谈判后，最后宣告协议中止。随后中交集团入主绿城。2015年1月30日，融创与佳兆业达成协议，接手佳兆业49.25%股份，2月5日，融创中国购入佳兆业25.29亿股份，交易完成后融创将成为佳兆业第一大股东，但最终因股份买卖若干先决条件仍未达成，融创宣布不继续进行股份购买。

　　去年下半年，融创在并购市场发起了多笔收购，包括32亿收编中渝置地成都7个项目，5.7亿元加码浦东东郊项目股权，以及与天朗共同出资组建西安合营公司，收购天朗旗下项目股权。

　　克而瑞研究中心高级分析师房玲指出，为了避免收购绿城、佳兆业的并购情形再次发生，融创眼下并购转变了策略，融创从对上市公司的整体收购走向与上市公司共同合作，这样有利于融创借助合作企业的地域优势，进入目标城市。

　　融创已经形成三种主要的收并购方式，包括单独项目收购，如对南京佛手湖项目、浦东东郊项目的收购就属于此类;其次是区域管理平台收购，资产一次性打包;最后一种是合资组建平台公司，借势当地企业。

　　克而瑞的研究认为，第一种方式操作简单容易成功，第二种收购方式的主要目的也是拿地，不过由于所收购的是平台公司，有一定的经营管理基础，为避免复杂的人事纠葛，融创更倾向于全购，最后一种方式有利于尽快熟悉市场并站稳脚跟。

　　回顾近年的并购经历，孙宏斌曾对第一财经记者总结称，并购没有成败之分，应以平常心对待。融创对佳兆业的并购最终未能落地，但融创团队在一年间在未涉水过的珠三角囤下了10个项目。

　　从2009年的60亿元， 到2011年192亿元，再到2013年的547亿元，融创已经成为当下中国规模增长最快的房企之一。截至2016年8月底，融创合约销售额781.3亿元，同比增长95%，完成全年目标业绩的97%，进入中国房企十强席位。

　　融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德近期在该公司半年度业绩发布会上透露，融创中国今年初的销售目标是800亿元，但预计9月份即可完成，按照这一节奏，预计融创今年将达到1100亿元销售规模。（第一财经日报）

　　金科股份前9月销售金额约230亿 净利润8.96亿

　　10月28日，金科地产集团股份有限公司披露第三季度报告。公告显示，金科股份（000656）第三季度营业收入81.51亿元，同比增长79.5%；归属于上市公司股东的净利润3.14亿元，同比增长6.35%。

　　1-3季度，金科股份营收212.9亿元，同比增长91.77%；归属于上市公司股东的净利润8.96亿元，同比增长27.7%。

　　金科还称，于报告期内，公司实现销售金额约230亿元，同比增长约47%，其中地产板块实现签约销售金额约217亿元，同比增长约49%，签约销售面积约337万平方米，同比增长约49%。

　　另外，10月17日，金科地产集团股份有限公司通过并发布其新公司章程。

　　观点地产新媒体在经过对比其原公司章程发现，在涉及到董事会的第九十六条上，新公司章程添加了新的内容——董事会成员中应有不少于五分之一的职工代表担任董事，担任董事的职工代表须由在本公司连续工作满五年以上的职工通过职工代表大会民主选举产生后，直接进入董事会。

　　有业内人士认为，新公司章程此项新内容或与融创入股金科有关，即为以后融创进驻金科董事会的位置设置关卡。（观点地产网）

　　长江证券：金科股份携手融创，强强联合

　　事件描述

　　9月21日，公司非公开发行中“融创中国”通过其子公司以40亿元认购金科股份约9.07亿股股份，占发行后公司总股本的16.96%，成为公司第二大股东。且近期公司实际控制人不断增持公司股票，充分彰显出对公司未来发展的信心。

　　事件评论

　　重庆区域龙头，实力不断彰显。公司多年来坚持深耕重庆市场，2015年以销售面积排名第二的领先优势稳居区域龙头位置。公司在重庆拥有近950万方的土地储备，占比超过6成，而公司去年房地产收入的62%也是来自于重庆市场。随着本轮市场回暖，核心二线城市大部分都经历过一轮火爆以及火爆后的调控，而重庆市场一直以来都较为稳定。而目前在资产配置荒以及随着重庆国家战略区位不断凸显的情况下，重庆市场有望迎来新的机遇。

　　核心十城，持续深耕。深耕重庆之外，公司将围绕“三圈一带”的十个核心城市进行布局，京津冀、长三角、珠三角以及长江经济带的北京、天津、上海、南京、苏州、杭州、合肥、武汉、重庆以及郑州。

　　未来公司会优先选择核心十城获取项目，进行深耕。且随着改善性需求的不断增加，公司产品结构也将不断随之调整。

　　加快幼教布局，不断加大投资。专注主业的同时，公司不断挖掘子产业的投资机会，积极探索转型，战略思路主要围绕“地产+社区综合服务”。目前教育产业已成为公司转型重点方向。2016年7月5日，公司董事会决定分别出资10亿元成立金科社区综合服务集团和教育投资管理公司，以此为切入口，未来将通过不断的资源整合加速市场推广，发展值得期待。

　　与融创强强联合，主业持续增长。此次融创中国入主公司成为第二大股东，其销售实力和高效率的运营将使得公司如虎添翼，房地产主业的销售和运营将再迈新阶。公司RNAV估值为5.77元/股，为公司股价提供了一定的安全边际;且本次定增融创以21.5%的高溢价认购，充分彰显其对公司实力的认可。我们预计公司2016、2017年的EPS分别为0.34和0.42元/股，对应停牌前股价的PE分别为16.02和12.98倍，维持“买入”评级风险提示：销售不达预期。（长江证券）

　　兴业证券：融创入主金科股份二股东，资产荒下优选标的

　　投资要点

　　事件：9月21号晚，融创中国(1918.HK)公告以4.41元每股参与定增认购金科股份9.07亿股，总金额40亿元。定增完成后，融创将占金科股份股权比例16.96%，成为第二大股东。

　　点评：

　　买地不如买地产股，增量资金必引爆地产股超级大行情。我们此前反复强调资产荒背景下，布局核心一二线城市地产股是最优质资产，面临巨大重估空间。险资频频举牌地产股、以及恒大产业资金面对“面粉贵过面包”的土地市场，争抢购买同行股权，无一不凸显出“买地不如买地产股”的资产配置逻辑;而融创此次公告以40亿元代价入主金科股份第二大股东，正是这一逻辑的深刻演绎。我们认为资产荒大背景下，长线、增量资金对布局核心一二线城市的地产股进行价值重估是必然趋势，地产股必有超级大行情!

　　金科股份是成渝区域龙头，极大受益于成渝爆发潜力和新“核心十城”布局，是资产荒背景下优质标的。金科股份目前拥有在建地产项目75个，土地储备可建面积超过1700万平方米，重点布局重庆、成都、北京、西安、青岛、济南等核心二线城市，其中在重庆的土地储备约900万方，占比超过一半。在16年5月政府公布的《成渝城市群发展规划》中，重庆被确立为成渝城市群两大核心之一，重庆地产基本面正处在爆发前夕，公司将充分受益。此外，公司进军“核心十城”(上海、天津、郑州、南京、武汉等)初见成效，2016年上半年公司新增土地储备建面249万方，完成全年计划目标的71%，其中在“核心十城”拿地占比83%。我们测算公司每股RNAV5.9元/股，股价较RNAV折价近20%，安全边际充足。公司16年半年实现营业收入和归母净利润分别为131亿元、5.8亿元，同比分别增长100%和43%，1-8月累计销售金额252.6亿元，完成全年280亿目标的90%，增长迅猛。

　　融创入股，强强联手，成长确定。此次融创入主第二大股东后，持股16.96%，测算第一大股东股权将稀释至24.6%。我们认为此次融创入主对公司将形成多方利好，一是增强公司资金实力，改善财务状况，助力扩张。产业资金对金科的战略入股将形成长期稳定的实力支撑。二是双方有望在战略和项目层面强强联合，共拓市场。融创的高效运营和销售实力与金科区域上的龙头优势相结合，有望显著提升市占率、项目运营效率和利润率。三是稳固公司大股东地位，降低被举牌风险。

　　投资建议：公司是成渝区域龙头，是资产荒背景下的优选标的!公司新核心十城布局稳步推进，土地储备丰富，RNAV5.9元/股，股价仍然折价;公司45亿定增，底价3.63元、融创认购价4.41元，提供较强安全边际。我们预期公司2016-2017年EPS为0.38和0.46元，对应PE分别为12.7和10.5倍，给予“买入”评级。

　　风险提示：货币政策收紧;区域热度下降。（兴业证券）