万科拟456亿收购前海国际 布局城市经济圈发展

【编者按】停牌半年之久的万科6月17日晚间公告，公司拟以发行股份的方式购买地铁集团持有的深圳地铁前海国际发展有限公司100%股权，初步交易价格为456.13亿元。若该方案得到顺利实施，深圳市地铁集团有限公司有望成为公司第一大股东。

　　中国证券网讯（记者 严政）万科6月17日晚间公告，公司第十七届董事会第十一次会议审议通过了包括“关于公司发行股份购买资产暨关联交易方案的议案”等在内的12项议案。

　　根据预案，万科拟以发行股份的方式购买地铁集团持有的深圳地铁前海国际发展有限公司（简称“前海国际”）100%股权，初步交易价格为456.13亿元。上市公司将以发行股份的方式支付全部交易对价，初步确定对价股份的发行价格为每股15.88元，为定价基准日前60个交易日上市公司股票交易均价的93.61%，据此计算，上市公司此次发行A股股份数量约为28.72亿股。而根据相关要求，深交所将对公司本次交易相关文件进行事后审核，因此公司股票自2016年6月20日开市起将继续停牌，待取得深交所审核结果后另行通知复牌。

　　公告称，上述预估值不代表标的资产的最终评估价值，本次交易的双方同意，标的资产的最终交易价格以具有证券期货业务资格的资产评估机构出具的且经深圳市国资委备案的评估值为依据，由双方另行协商并签署补充协议予以确定。

　　此次交易预计发行A股股份2,872,355,163股，在H股股本不变的情况下，交易完成后，上市公司总股本将增至约139.12亿股，深圳市地铁集团有限公司持股比例为20.65%，因此本次交易构成关联交易。地铁集团通过此次交易获得的对价股份，自该等股份上市之日起36个月内不得转让或上市交易。

　　由于此次交易涉及新发行A股，可能会导致H股公众持股量低于10%。公司后续或需采取一定的资本运作方式，以满足H股公众持股比例符合经香港联交所批准豁免的最低要求。

　　本次交易前，公司股权结构较为分散，不存在单一股东能控制股东大会与董事会的情形，公司无控股股东及实际控制人。本次交易完成后，地铁集团将成为公司的重要股东之一，但公司仍不存在单一股东能控制股东大会与董事会的情形，亦无控股股东及实际控制人。另外，此次交易中公司拟购买的标的资产占公司2015年经审计的资产总额比例未达到100%。为此，此次交易不构成《重组办法》第十三条所规定的借壳上市。

　　公告显示，前海国际成立于2013年10月，经营范围主要为轨道交通、综合交通枢纽等基础设施投资建设与运营服务，物业开发投资建设和经营管理服务；负责前海枢纽项目和安托山项目的开发、建设、运营等全过程管理。截至预案签署日，前海国际主要运营的资产为前海枢纽项目坐落的T201-0074 号地块和安托山项目坐落的 T407-0026、T407-0027 号地块。

　　万科表示，此次交易完成后，公司的主营业务范围不会发生变化，仍然为房地产开发和物业服务，公司仍为专业化房地产公司。本次交易有助于进一步增强公司实力，巩固和扩大公司竞争优势，提升公司长期盈利能力，具体包括：拓展“轨道+物业”模式，助力产品升级，增强公司长期盈利能力；充分发挥与地铁集团的协同效应，为全体股东创造更大的价值；增加深圳核心地区的项目储备、丰富产品线，提高公司的市场竞争力。

　　同时公告称，鉴于本次发行股份购买资产涉及的相关标的资产审计、评估等工作尚未完成，公司董事会决定暂不召集临时股东大会。待相关审计、评估等工作完成后，公司将再次召开董事会，并由董事会召集股东大会审议上述应由股东大会审议的议案及与本次发行股份购买资产相关的其他议案。

　　【公司报道】

　　万科拟定增购买前海国际 布局城市经济圈发展

　　中国证券网讯 6月17日晚，万科披露了拟发行股份购买资产的预案。万科拟以发行股份的方式购买深圳市地铁集团持有的前海国际100%股权，初步交易价格为456.13亿元，全部交易对价交易发行股份方式支付，初步确定对价股份的发行价格为每股15.88元，即定价基准日前60个交易日万科股票交易均价的93.61%。

　　万科复牌倒计时 金控平台助力宝能？

　　在距离万科A复牌倒计时1个月的当口，有些事情正发生着微妙的变化。消息人士表示，平安信托前董事长张金顺已加盟宝能，担任宝能集团高级副总裁兼金控平台总裁。日前，这一消息得到宝能方的承认。另据消息人士称，马上还有一批平安系人员进入宝能。

　　前四月房企销售排行：万科1102亿居首

　　进入2016年以来，中国楼市热度不减，尽管最近一线城市及部分二线城市在调控组合拳之下略有降温，但2016年前四个月各家房企的业绩依然火爆。

　　深圳地铁集团与万科达成战略合作

　　中国证券网讯（记者 雷中校 朱先妮）3月12日，深圳地铁集团与万科宣布达成战略合作意向。万科拟主要以新发行股份方式，收购深圳地铁集团所持有的目标公司的全部或部分股权；同时双方建立战略合作关系，将依托“轨道+物业”模式，紧密合作，共同发展，以深圳为起点，逐步实现向珠三角乃至全国其他重点城市的拓展。

　　年报看万科：国际化和金融化想象版图巨大

　　中国证券网讯（记者 雷中校 朱先妮）13日，万科一纸2015年年报的披露，也让投资者看到了公司在国际化和金融化上的巨大想象空间。

　　【券商评级】

　　广发证券:万科A销售强者恒强 物流地产再获进展

　　2016 年5 月，万科销售364 亿，同比升76%，升幅放缓，但仍创单月销售规模新高，1-5 月累计销售1478 亿，同比升74%。均价13600 元/平，环比升0.8%，同比升8.6%。

　　长江证券:万科A销售同比增幅缩窄，加快物流地产布局

　　2016 年 5 月，公司实现销售面积 267.5 万平方米，同比增长 62.02%；实现销售金额363.8亿元，同比增长76.00%。2016年1~5月累计销售面积1082.6万平方米，销售金额 1476.7 亿元，同比分别增长 53.10%和 74.20%。

　　在距离万科A复牌倒计时1个月的当口，有些事情正发生着微妙的变化。消息人士表示，平安信托前董事长张金顺已加盟宝能，担任宝能集团高级副总裁兼金控平台总裁。日前，这一消息得到宝能方的承认。另据消息人士称，马上还有一批平安系人员进入宝能。

　　那么，宝能金控平台，到底扮演了什么角色？是否会影响到“宝万之争”后续的发展？

　　张金顺何许人？

　　据宝能方面向记者提供的资料显示：张金顺先后供职于建设银行、民生银行、平安银行、平安信托等金融机构，分管公司金融、资产托管、信息技术、运营平台、投资银行、资产管理等多个领域，对金融有深入研究及独到见解，为业界重量级专业人士。

　　据相关媒体报道，此前在平安信托圈里，张金顺被称为“金三顺”。在他掌舵平安信托的一年里，他一改平安信托以往“小前台，大后台”的架构模式，筹建多个新事业部。同时，携众多“银行系”旧部，欲推动平安信托内部改革事业部制。这与此前他在民生银行事业部制的改革有相似之处。

　　在业内人士看来，宝能高层邀约张金顺加盟，看中的正是他的实战经验，相信他会给宝能金融板块带来利好。

　　长江养老保险股份有限公司首席经济学家俞平康认为，传统房企资金运作相对而言比较简单，仅限于公司财务，但金控平台对房企的升级换代提出较高的要求，需要引入真正的投资金融人才，而且是对不动产或周期性产业有所了解的。

　　在克而瑞研究中心分析师朱一鸣看来，在金融行业，优秀人才可能意味着更好的人脉资源，也是一种信誉背书，进而影响到企业在各个领域的合作推进、融资渠道拓宽等。张金顺有在多家大型银行的工作经历，应当有一定资源积累，显然有利于宝能金控的业务拓展。

　　宝能金控平台做什么？

　　至今， 宝能金控平台的具体构架并未向外界公开。记者致电宝能方面相关人士，对方表示，“现在处于敏感时期，不希望外界把宝能推至台前。目前也没有对外表达金控平台的新内容。”

　　“在本质上，金控平台是资金运作渠道，对行业没有什么限制，可以扶持各个行业各个资产，可为房企转型提供一条很好的途径。房企也可以通过金控平台进行融资操作。”俞平康表示。因此，金控平台若建立起来，对于包括宝能在内的房企而言，具有较大的价值。

　　在朱一鸣看来，宝能并非传统房地产开发企业，而是偏向于金融、投资、资本运作的综合性企业，在金融改革趋势下发展迅速。因此，宝能成立金控平台是出于企业自身发展需求，做大资产规模和金融板块，和企业的整体战略关联较大。

　　据相关媒体报道，宝能旗下金融业务繁多，遍布寿险、产险、公募基金、小额贷款和融资租赁领域，对应的机构包括：前海人寿、广金所、粤商小贷及筹建中的前海产险等。其中，前海人寿在宝能增持万科之前，是一家很少被关注的中小保险公司，但随着“万宝之争”的白热化，前海人寿屡屡登上媒体头条。而广金所是宝能旗下现阶段试水互联网金融的重要主体。

　　不过，目前尚不明确宝能是否会将旗下金融业务装入金控平台。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“从目前宝能对于金控平台的支持力度及管理层的履历看，后续不断做大此类平台、吸纳包括前海人寿等金融资源的可能性非常大。此类资源整合能够提振宝能在金融业务层面的竞争力。”

　　值得注意的是，广金所大部分运营团队，都曾在平安工作过。某种程度上讲，与金控平台总裁张金顺有渊源。

　　金控平台会否影响“万宝之争”？

　　严跃进表示，如果此类金融平台业务条线清晰，且后续能够投向一些具有高成长性的项目，即相比投资万科股权的收益率更高，那么做万科大股东或二股东的价值其实就被削弱了。实际上，观察宝能此前的投资特点，其在投资地产股的同时，也曾对其他非地产业务有过投资。“因此，对宝能来说，投资思路是非常清晰和单纯的，即逐利，追求投资价值最大化。至于是否要去干预相应企业的经营，其实不在其投资考虑的范围。”

　　“不过，不动产投资因为收益率更高，所以一直受宝能的青睐。”严跃进也表示，通过查阅前海人寿2015年年度信息披露报告得知，其加大长期资产的配置，实际上是希望实现资产和负债期限的有效匹配。此前前海人寿在万科的持股比例已达到了20.01%，在保监会新的监管制度下，此类投资可以体现为“长期股权投资”，通过权益法计量的方式来提高偿付能力，所以其对于此类地产企业的持股才会比较激进。此外，宝能系此前增持的做法和持续降息后保险资金投资陷入迷茫有关。

　　在朱一鸣看来，宝能未来的金融布局，对接下来万科复牌或“宝万之争”的影响不大。宝能对万科的意图应当还是通过资本运作获取利润最大化，而非实际介入万科经营层面，并且事件发展至今，局面已经比较复杂，并非某一个人介入就能改变。

　　“万宝之争”始末

　　2015年7月初

　　前海人寿趁机低吸买入万科股票5.53亿股，耗资近80亿，占万科总股数的5%。

　　7月底

　　以前海人寿和钜盛华为主力的“宝能系”又买入万科5%的股票。

　　8月底

　　宝能系又买入万科5.04%的股票，此时，其股份已接近华润。

　　11月27日

　　“宝能系”通过南方资管等渠道买入万科股票，超过华润的15.29%，晋升为万科第一大股东。

　　12月11日-12日

　　钜盛华再次增持万科股票。此时，宝能系所持股票已总计达22.45%，万科面临易主的危险。

　　12月18日

　　万科宣布停牌重组。此时，宝能系对万科的持股比例已达24.26%。

　　2016年3月12日

　　万科与深圳地铁签署合作协议。

　　4月8日

　　万科股东钜盛华将全部表决权让渡给前海人寿。

　　4月9日

　　有消息称华润有意接手“宝能系”所持有的万科股份。

　　5月14日

　　万科发布公告，重申了继续停牌不晚于今年6月18日的表态。(新京报)

　　前四月房企销售排行：万科1102亿居首

　　进入2016年以来，中国楼市热度不减，尽管最近一线城市及部分二线城市在调控组合拳之下略有降温，但2016年前四个月各家房企的业绩依然火爆。

　　4月30日，亿翰智库发布《2016年1-4月中国典型房企销售业绩排行榜TOP150》。万科（02202.HK）以销售金额1102.4亿的绝对优势高居榜首，恒大（03333.HK）以900亿居次，保利（600048.SH）650亿排第三，万达（03699.HK，万达商业）跌出前十，再一次印证其不再追求业绩规模并逐渐往轻资产方向转变的趋势。

　　图片来源 万科官网

　　销售业绩上，各房企虽均有不同程度的提升，但强者恒强的格局依然持续。千亿规模房企业绩同比增幅达81%，继续保持快速增长态势。万科仅4月单月销售金额就达350亿元，环比增长16.7%，同比增长近一倍，稳超第二名百亿元。

　　而在销售面积方面，恒大则以1093.2万平方米超过碧桂园和万科。除此之外，前4月房企的业绩门槛值也稳步上升，同比增加均超50%。TOP10已达到275亿，同比增加67%；TOP30的业绩门槛值破百亿，同比增长87%，增长速度较为稳定； TOP50的门槛值也有近一倍的增幅。

　　另外，值得注意的是，45家典型企业中有近一半的房企完成年度销售业绩目标的三分之一，部分表现较好的房企已经完成全年业绩目标的40%以上。(第一财经日报)

　　深圳地铁集团与万科达成战略合作

　　中国证券网讯（记者 雷中校 朱先妮）3月12日，深圳地铁集团与万科宣布达成战略合作意向。万科拟主要以新发行股份方式，收购深圳地铁集团所持有的目标公司的全部或部分股权；同时双方建立战略合作关系，将依托“轨道+物业”模式，紧密合作，共同发展，以深圳为起点，逐步实现向珠三角乃至全国其他重点城市的拓展。
　　自2015年12月18日万科股票停牌以来，万科重大资产重组进展一直备受资本市场关注。此次合作发布，是万科重组工作的重大突破。
　　深圳地铁集团董事长林茂德先生表示，深圳地铁集团近年来在全力加快轨道交通建设，向市民提供优质运营服务的基础上，积极深化国企改革，以“轨道+物业”为基础，探索市场化可持续发展模式。他进一步强调，万科是国内房地产行业的领军企业，此次与万科的合作，也是深圳地铁集团模式创新的重要举措，符合国家发展混合所有制经济的战略导向。
　　万科董事会主席王石表示，深圳地铁集团是深圳最主要的城市建设者之一，这次拿出最稀缺的核心地区土地资源合作开发，充分体现了合作的诚意和对万科的信任，两家公司优势互补，抓住深圳进一步城市化和经济转型提供的历史机遇，将为全体股东创造更大价值。
　　由于此次合作涉及万科重大资产重组，根据上市公司相关规则要求，双方最终能否达成资产交易，还需万科董事会、股东大会审议，及通过相关的审批。

　　共同开启地铁上盖新时代

　　根据万科公告，万科将购买地铁集团持有的目标公司全部或部分股权，相关目标公司的主要资产为地铁上盖物业项目，初步预计交易规模介于人民币400-600亿元之间，具体交易对价以经有关部门备案后的独立第三方评估结果为依据。万科拟主要以定向增发股份的方式支付对价。
　　尽管此次公告并未透露具体的交易标的和战略合作的计划细节，但基本可以确定，未来双方将依托“轨道+物业”模式，通过联合开发，实现优势互补。
　　近期以来，房地产市场呈现“冰火两重天”的分化局面，核心城市的土地竞争日益激烈，不仅地价屡屡刷新纪录，“面粉贵过面包”的情形也并不鲜见。在核心城市以合理价格获取充足的土地资源日趋困难，已经成为制约房地产龙头企业发展的一大瓶颈。
　　在寸土寸金的深圳，拥有较强二次利用土地资源能力的深圳地铁集团，一直以来都是最受开发企业欢迎的合作对象。
　　深圳地铁集团是深圳市属大型国有独资企业，承担深圳城市轨道交通投融资、建设、运营，目前净资产1503亿元，总资产2411亿元。秉承“建地铁就是建城市”理念，深圳地铁集团依托快速发展的城市轨道交通网络，通过轨道交通上盖运作物业开发，目前已拥有地铁上盖物业开发项目10个，分布于前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地以及福田、龙华等深圳市各重要发展区域，总建筑面积约500万㎡，产品涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多种业态，均为大规模城市综合体项目。目前，深圳市轨道交通共投入运营5条线路178公里。其中地铁集团运管管理的4条线路158公里，2016年还将开通3条新线共107公里。这些新线路的拓展，毫无疑问将激活更多的项目开发机会。
　　2014年，万科获得与深圳地铁集团的合作机会，成功参与深圳红树湾项目开发，实现了重返深圳核心区域的夙愿。红树湾项目位于深圳市中心区最优质的地段，这一项目也被视为万科转型城市配套服务商的标杆之作。
　　对万科来说，此次战略合作意义极为深远，不仅仅在于获得一个或几个优质项目，更重要的是，双方共同实施“轨道+物业”的发展战略，未来随着地铁线路的延伸，万科将有机会以合理价格获得源源不断的开发资源，一举解决核心城市土地资源紧缺的问题，让全体股东都能分享地铁经济所带来的巨大红利。
　　“如果说红树湾项目是我们合作的序曲，那么从今天开始，我们将共同演奏城市配套服务商的全新交响乐。”王石说。

　　“轨道+物业”最强组合

　　对深圳地铁集团而言，引入万科联合开发既符合共赢原则，同时，也是创新合作方式、积极探索混合所有制经济发展的重要战略举措。
　　轨道交通建设周期长，投资规模大，对资金需求量大。绝大多数城市地铁的运营都需要依靠政府补贴才能维持。
　　深圳地铁集团是国内有较强盈利能力的地铁公司，这归功于深圳地铁集团创造性提出的“轨道+物业”模式，即通过上盖物业及地下空间与轨道交通同步规划、同步设计、同步建设，将沿线物业增值最大限度地转化成为轨道交通企业的内部效益，形成自我造血、良性循环的可持续发展良好机制。
　　考虑到地铁建设巨大的投资规模和资金成本，实现这一模式的关键在于上盖物业能否在充分体现地段价值的基础上，尽快顺利实现现金回流。因此，“轨道+物业”模式对于上盖物业的开发、设计和销售回款能力具有相当高的要求。
　　作为国内最有实力的房地产开发企业，万科拥有30年多的专业开发经验和强大的品牌号召力，在坚持核心优势、积极打造三好住宅的同时，也在不断丰富产品类型，进军消费地产、产业地产以及地产延伸业务等新兴领域。
　　在深圳地铁集团看来，万科的品牌知名度将有助于实现土地价值的最大化；而万科一贯倡导的“快速开发、快速销售”，也与地铁集团的战略需求高度匹配；在开发方面，万科拥有全球一流的建筑技术研究中心，近年来积极推广住宅产业化，强大的研发能力结合工业化的生产方式，使万科能有效提升产品质量，缩短开发周期。
　　从任何一个角度看，深圳地铁集团和万科都具有极强的战略协同性，通过“轨道+物业”模式，双方彼此的专业优势将得到最有效的发挥。

　　轨道交通迎来黄金十年，未来合作空间巨大

　　深圳地铁集团董事长林茂德先生表示，未来五到十年，深圳轨道交通将迎来快速发展，在加快地铁建设的同时必须创新合作方式、完善“轨道+物业”模式，才能更好地抓住这一特殊历史机遇、实现长期可持续发展。
　　分析人士指出，随着经济进入新常态，政府将通过加大对城轨交通等基础设施的投资以增加有效需求，促进钢铁、水泥等大宗商品去库存。同时，城轨交通对于改善交通状况、发展绿色经济、建设环境友好型社会也有积极意义。
　　国家发改委2015年9月同意深圳对三期建设规划进行调整，将地铁10号线（原16号线），以及地铁2号线东延线、3号线南延线和东延线、4号线北延线、5号线南延线、6号线南延线、9号线西延线，共计8条线路总长85.1公里的线路增加至地铁三期工程中建设。调整后三期工程共6条线及7段延长线。线路长度约为257公里、165座车站、总投资约2000亿元。从远期规划发展来看，深圳市轨道交通网络将结合城市更新发展、区域一体化发展、缓解日益增长出行需求、实施环保政策和节能降耗等实际情况，预计有新一轮修编，从远期规划发展看，预计地铁总里程可达1000公里。
　　在深圳地铁建设进入快车道的同时，深圳与周边城市的互通互联也不断提速，这意味着未来深圳地铁集团与万科的合作可能不仅仅只限于深圳。
　　发达国家的经验表明，城市经济圈是城市化第二阶段的核心内容。类似于日本三大都市圈，韩国首尔经济圈的发展模式，正在越来越多的地区出现。
　　深圳近年来在城市转型、产业升级、经济创新方面成果斐然，在带动周边经济发展、形成产业梯次结构、发挥区域辐射力方面，已经具备了成为城市圈核心都市的条件。轨道交通网络是连结城市圈的纽带。在“东进战略”和区域一体化的大趋势下，深圳及周边地区的互通互联将大大提速。深圳地铁集团作为国内第一个实施“轨道+物业”开发运营模式，第一个将轨道交通运营管理经验输出到国际市场，第一个成立以有形资产为支撑的轨道交通可持续发展机制的轨道交通开发运营商，作为业内市场化运作、可持续发展模式的创新者在其中将扮演关键角色。
　　可以预见的是，在不久的将来，深圳地铁集团+万科的组合，将不再只局限于深圳，“轨道+物业”的先进模式，也有望随着轨道的延伸，向更多城市复制输出，促进更多城市经济圈的形成，推动我国城镇化发展进程，围绕国家“一带一路”战略和深圳建设全国经济中心城市的目标要求，加快“走出去”步伐。

　　相似的文化理念为深化合作奠定基础

　　“创新是深圳特区崛起的不竭动力，也是深圳地铁发展壮大的根本所在。在市场化创新方面，深圳地铁集团一直努力走向全国城市轨道交通行业的前列。”深圳地铁集团董事长林茂德先生表示。
　　通过坚持“市场化、可持续”发展道路，积极探索混合所有制经济，构筑适应市场化的集团战略管控模式，深圳地铁集团已经具备了市场化运营的良好基础。
　　如果说业务上的协同性和专业上的互补性，为双方合作提供了共赢的空间；那么，相似的发展理念和企业文化，则为两者建立更加紧密的战略合作关系奠定了基石。
　　“深圳地铁集团以‘经营地铁，创造城市发展空间’为企业使命，万科以‘城市配套服务商’为发展定位，在推动城市建设方面，我们有着共同的追求。”王石表示。
　　在企业文化方面，深圳地铁集团提倡创新、担当、包容、共享，在积极履行社会责任的同时，高度重视安全运营和施工质量，并积极打造装备技术创新标杆。这和万科坚持质量第一、矢志不渝的推广住宅产业化的做法也有着诸多相似之处。
　　值得注意的是，近年来深圳地铁集团以市场化、专业化和一体化为原则，鼓励支持下属经营类企业发展壮大，并提出鼓励支持集团下属的市政设计院等知识密集型、技术密集型企业开展经营者和骨干员工持股经营，通过资本纽带形成员工与企业共同发展、共担风险、共享收益的利益共同体。而“共创、共享、共担”正是万科自2014年以来积极推广的事业合伙人制度的核心理念。
　　“我们很高兴的发现，深圳地铁集团‘共同承担责任、共同创造价值、共同分享成果’的企业价值观与万科的合伙人理念十分契合。我们相信，在相近的愿景和价值观引领下，双方的长期合作将为深圳这座城市贡献更多的力量，也开启我们双方更加美好的明天。”王石在致辞中表示。

　　年报看万科：国际化和金融化想象版图巨大

　　中国证券网讯（记者 雷中校 朱先妮）13日，万科一纸2015年年报的披露，也让投资者看到了公司在国际化和金融化上的巨大想象空间。

　　2015年，万科继续在国际市场上拓展版图。截至2015年底，万科已经进入了旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。2015年公司销售业绩中，海外项目贡献销售面积2.8万平米，贡献销售收入28.8亿元。2015年，万科在纽约新增3个项目，在香港新增1个项目，在伦敦新增2组项目。

　　万科认为，其海外业务目前的意义在于学习海外成熟市场多元化的商业模式，将国外成熟的产品和服务带回国内，同时打通国内外客户资源，树立万科在海外市场的口碑。在开展具体业务时，公司倾向于选择具有长期投资价值的核心城市核心地段，与国际优质开发企业、金融机构及中介服务机构建立战略合作关系。

　　除此之外，万科2015年还在地产金融化上取得了进展。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs，相关金融产品的推出，有助于公司盘活存量资源，提高资金利用效率。

　　万科董秘谭华杰表示，在房地产金融领域，中国也还处于充满想象力的起步阶段。“美国REITs市场在1980年代后出现爆发式增长，截至2015年底总市值达9390亿美元，是1985年的122倍。1972-2015年，美国权益型REITs的复合年均收益率为12%，而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为8.86%和6.99%。中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国，这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。”他如是认为。

　　万科在年报中还强调，2015年，万科“良好的资本市场信用继续获得国际权威评级机构的认可”，标准普尔、惠誉维持了万科BBB+的长期企业信用评级，而穆迪则将万科的信用评级由Baa2上调至Baa1，评级展望均为稳定。

　　郁亮表示，“国际评级机构的认可，体现了国际资本市场的对万科的信心。这再一次体现了万科的品牌价值是来之不易，难能可贵的重要资产。”

　　广发证券:万科A销售强者恒强 物流地产再获进展

　　2016 年5 月，万科销售364 亿，同比升76%，升幅放缓，但仍创单月销售规模新高，1-5 月累计销售1478 亿，同比升74%。均价13600 元/平，环比升0.8%，同比升8.6%。行业整体5 月销售环比下滑，特别是受到政策影响的城市，新房成交量价均有所回落，但是，万科的项目整体并没有特别多的调价行为。从行业整体趋势看，短期房价升幅也出现小幅反弹。

　　拿地保持审慎态度，围绕核心城市布局

　　2016 年5 月，万科在佛山、杭州、宁波、郑州等城市共获取5 个项目，拿地建面（95 万平）低于销售建面（268 万平），不过相对于4 月，拿地力度略有回升。1-5 月的累计拿地建面928 万平，销售建面1078 万平，进入去库存状态。1-5 月累计拿地总地价530 亿，占同期销售金额1473 亿的36%，小幅回落。权益上，除佛山金域缇香项目外，其他都是万科100%权益。

　　物流地产业务继续推进

　　2016 年5 月，万科再次获取了广州、南京、天津等4 个物流地产项目。截至5 月末，万科共获取物流地产项目合计土地面积82 万平米，建面53万平米，已经超过2015 年全年水平，推进速度不断加快。

　　预计公司16、17 年EPS 分别为1.93、2.26 元，维持“买入”评级

　　在行业销售整体逐月放缓的情况下，万科5 月的销售规模再创历史新高，市占率进一步提升，强者恒强。在土地市场热度偏高的背景下，审慎投资，合理布局拿地。物流地产业务继续推进。

　　风险提示

　　下半年销售不及预期。(广发证券 乐加栋,郭镇,金山)

　　长江证券:万科A销售同比增幅缩窄，加快物流地产布局

　　报告要点

　　事件描述

　　2016 年 5 月，公司实现销售面积 267.5 万平方米，同比增长 62.02%；实现销售金额363.8亿元，同比增长76.00%。2016年1~5月累计销售面积1082.6万平方米，销售金额 1476.7 亿元，同比分别增长 53.10%和 74.20%。

　　事件评论

　　5 月销售增幅收窄。 本月， 公司销售面积和金额环比仅微涨 1.25%、2.05%，而同比 62.02%、 76.00%的增幅较前两月有所收窄。 我们认为主要原因有二：一是受一线城市政策收紧的影响；二是由于去年同期基数较前几月有所提高。截至今年 5 月末，公司累计销售面积已超过去年总额的一半（ 53.10%），累计销售金额更是高达 74.20%，提前完成去年半年度任务，今年销售有望再创新高。

　　销售均价环比企稳，但同比增幅继续回落。 单月的销售均价虽受推盘影响较大，但仍具有一定的参考价值，尤其是对于布局较为明确且集中的房企。 公司本月销售均价环比微升 0.79%，同比增幅为 8.63%，增幅为本年度月同比增幅最低。 我们认为增幅收窄主要还是受一线城市政策收紧的影响较大。

　　拿地有所回升，加大物流地产布局。 本月，公司新增项目共 9 个， 其中物流地产项目 4 个，除广州从化的物流地产项目外，其他均位于杭州、南京、天津等核心二线城市。 项目占地面积共计 78.21 万平方米，计容规划建面共计 128 万平方米，权益建面共计 101.62 万平方米。 本月新增的 4 个物流地产项目占地面积共计 47.7 万平方米，权益建面为16.45 万平方米。公司加大物流地产的项目布局，单月物流地产项目数量达去年总量一半，今年公司在物流地产领域有望再迈新阶。

　　签手深圳地铁集团，聚焦城市配套。 公司于今年 3 月与深圳地铁集团签署合作备忘录， 将在“物业+轨道”方面展开合作开发，优势互补。其中最大的益处在于公司后续优质资源的获取。

　　投资评级： 作为地产龙头，公司无论是在项目的销售还是战略布局方面，均走在行业前列。 我们预计公司 16、 17 年 EPS 分别为 1.90、 2.19元/股，对应停牌前股价的 PE 分别为 12.83 和 11.14 倍，维持“ 买入”评级。

　　风险提示： 市场热度减退，停牌期间市场波动较大。(长江证券 蒲东君)