央企资产整合提速 中房地产获注64亿资产
中国证券网讯 央企地产板块重组拉开序幕。经过三个月时间停牌，中房地产5月20日晚间推出重组预案，拟以12.16元/股价格，向中交房地产集团发行股份购买其持有的中交地产100%股权，向中房集团发行股份购买其持有的中住兆嘉20%股权、中房苏州30%股权、中房天津49%股权、重庆嘉润30%股权、重庆嘉汇30%股权，标的资产合计作价约64.34亿元（预估增值率28%），合计需增发约5.29亿股股票；同时，拟以同样价格向中国交通建设集团、温州德欣投资非公开发行股票合计约3.5亿股募集配套资金42.5亿元，用于房地产项目投资及偿还金融机构贷款及融资租赁款。
据悉，上述交易中，中交集团、地产集团和中房集团均为上市公司中房地产的关联方。本次交易完成后，上市公司对中交地产、中住兆嘉、中房天津及重庆嘉润持股比例为100%，对中房苏州及重庆嘉汇持股比例增至70%。中房苏州和重庆嘉汇剩余30%的股权由另一关联企业中国路桥持有。交易完成后，公司间接控股股东仍为中交集团，实际控制人仍为国务院国资委。
中房地产表示，本次交易，中交集团拟将其下属优质房地产主业资产注入上市公司。交易完成后，公司的总资产规模、股东权益、总收入均将大幅提升。由于房地产开发需要大量资金沉淀，因此房地产企业的融资能力将在很大程度上影响其发展前景。通过本次重组，将相关房地产资产注入上市公司，将充分发挥上市公司的融资优势，进一步扩展融资渠道并降低融资成本。与此同时，还将进一步扩大上市公司产品覆盖面，提升品牌知名度，为上市公司的可持续发展奠定良好基础。
据中房地产有关负责人介绍，此前公司的房地产开发业务主要分布在重庆、湖南、江苏、天津等区域，通过本次交易，可增加在北京、山东、辽宁、四川、福建等区域的市场覆盖，实现了业务区域的进一步扩大及资产规模的快速扩张，有利于进一步提升公司的综合竞争能力、市场拓展能力、资源控制能力和后续发展能力，并为进一步提升公司的盈利水平奠定了良好的基础。
此外，本次交易前，中房地产与中交集团下属的地产集团和中国交建等存在同业竞争问题。交易完成后，上市公司与地产集团的同业竞争问题将得到有效改善，有利于解决业已存在的同业竞争问题。
值得注意的是，根据中交集团发展战略，房地产业务是其业务板块的重要组成部分。本次重组完成后，除上市公司中国交建和上市公司绿城中国外，中交集团下属核心房地产业务资产将整体注入中房地产，中房地产将成为中交集团实现“特色房地产商”战略的核心平台。根据中交集团发展规划，未来中房地产将作为中交集团下属除绿城中国外，唯一的国内房地产业务开发平台。
中交集团还承诺，其下属公司将逐步退出房地产开发业务，除现有的存量房地产开发业务外，原则上不再自行获取新的地产开发业务土地储备，不再从事新的房地产开发项目；同时，三年内，逐步通过品牌定位划分、区域市场划分、资产整合、业务整合等有效措施解决中房地产和绿城中国的同业竞争问题。
三年内，对中房地产和绿城中国的房地产资产和业务进行统筹规划，通过行使股东权利，推动两家上市公司进一步明确业务发展战略定位及业务拓展范围。综合考虑两家上市公司及其股东的利益，在符合国家行业政策及审批要求的条件下，中交集团承诺逐步通过品牌定位划分、区域市场划分、资产整合、业务整合等有效措施解决中房地产和绿城中国的同业竞争问题。
值得注意的是，本次交易中，地产集团和中房集团将对标的资产2016年-2018年度净利润数总额进行承诺，但本次预案中尚未披露。这也将成为后市关注的焦点。（王屹）
【公司案例】
中国证券网讯（记者 陈天弋）招商地产9月17日晚间公告，控股股东招商局蛇口控股拟换股吸收合并招商地产，换股比例为1:1.6008，即每股招商地产A股股票可以换得1.6008股招商局蛇口控股本次发行的A股股票；或招商地产异议股东现金选择权为23.79元/股。
中国证券网讯（记者 严政）自2013年6月末停牌至今的金丰投资重组方案最终出炉。公司拟通过资产置换和发行股份购买资产方式进行重组，拟注入资产为绿地集团100%股权，预估值达655亿。
【券商评级】
事件：公司公布2015 年年报，15 年实现营收11.12 亿元，同比上升57%；实现净利润2842 万元，同比下降62.43%；基本每股收益0.1 元，同比下降60%，业绩低于预期，主要由于14 年公司转让控股公司瑞斯康达科技公司股份，增加14 年净利润5120 万，而15年无此项收益。
招商地产控股股东拟吸并上市公司并整体上市
中国证券网讯（记者 陈天弋）招商地产9月17日晚间公告，控股股东招商局蛇口控股拟换股吸收合并招商地产，换股比例为1:1.6008，即每股招商地产A股股票可以换得1.6008股招商局蛇口控股本次发行的A股股票；或招商地产异议股东现金选择权为23.79元/股。换股完成后，招商地产将终止上市并注销法人资格，招商局蛇口控股的股票将申请在深交所主板上市流通。招商地产股票继续停牌。
金丰投资重组方案出炉 绿地集团655亿借壳
中国证券网讯（记者 严政）自2013年6月末停牌至今的金丰投资重组方案最终出炉。公司拟通过资产置换和发行股份购买资产方式进行重组，拟注入资产为绿地集团100%股权，预估值达655亿。而重组完成后，公司将成为上海市国资系统中的多元化混合所有制企业。公司股票将于2014年3月18日复牌。
根据预案，金丰投资本次重大资产重组方案由资产置换和发行股份购买资产两部分组成。首先，公司以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团等额价值的股权进行置换，拟置出资产由上海地产集团或其指定的第三方主体承接，拟置出资产的预估值为23亿元。
此后，金丰投资向绿地集团全体股东非公开发行A股股票购买其持有的绿地集团股权，其中向上海地产集团购买的股权为其所持绿地集团股权在资产置换后的剩余部分。经预估，拟注入资产的预估值为655亿元，为此，公司拟以每股5.58元的价格，非公开发行合计113.26亿股用于支付上述对价。
上述交易完成后，上海地产集团及其全资子公司中星集团、上海城投总公司、上海格林兰持股比例较为接近、且均不超过30%，上述股东中没有任何一个股东能够单独对上市公司形成控制关系。因此，交易完成后，上市公司将成为上海市国资系统中的多元化混合所有制企业。
财务数据显示，截至2013年9月末，绿地集团总资产为3088.79亿元，归属于母公司的所有者权益为348.27亿元。其2010年度至2013年1-9月营业收入分别为947.82亿元、1478.64亿元、1985.62亿元和1746.25亿元，净利润分别为45.75亿元、56.17亿元、68.76亿元和76.62亿元。
金丰投资表示，通过本次交易，公司将拥有世界500强企业绿地集团100%股权，转型成为国内房地产行业领军企业，且同时具有房地产延伸行业及能源、汽车、金融等多元化业务作为辅助支撑，形成综合性大型产业集团。
中房地产：业绩喜忧参半，静待资产注入靴子落地
事件：公司公布2015 年年报，15 年实现营收11.12 亿元，同比上升57%；实现净利润2842 万元，同比下降62.43%；基本每股收益0.1 元，同比下降60%，业绩低于预期，主要由于14 年公司转让控股公司瑞斯康达科技公司股份，增加14 年净利润5120 万，而15年无此项收益。
营收数据亮眼，利润大幅减少：公司15 年受益于竣工结算面积的大幅增长（全年累计竣工104 万方），总计实现营收11.2 亿元，同比大增57%；实现净利润2842 万元，同比大跌62%。
签约销售大增、苏州拔得头筹：15 年公司实现签约销售额17.2 亿元，相较于去年4.24亿同比增长306%，实现签约销售面积21.61 万方，相较于去年5.76 万方同比增长275%。表现大超预期。15 年销售均价为7959 元/平米，增速回落为8.1%。
ROE 创新低、负债相对健康：15 年ROE 仅为1.7%为历年来最低，负债比例由51.6%上升至63.1%，总资产周转率与上一年报持平，销售毛利率下降至24.4%，导致ROE 整体下行趋势明显，我们认为在公司项目没有明显起色的情况下，ROE 依旧面临重大压力。15 年公司销售商品、提供劳务收到的现金高达16.36 亿，较去年同期4.81 亿大增239.8%，销售回款状况良好。15 年公司资产负债率为63.1%，净负债率为41.13%，剔除预收账款的负债率51.88%，但整体负债率依旧低于全行业的76.3%，相对健康。
稳健获取二线储备、急需补充优质货源：2015 年末，公司项目储备占地面积约121.43万平方米，总建筑面积约317.8 万平方米。当年进军苏州吴中区和重庆两江新区，获取新增土地储备计容面积162 万方。
中交地产平台整合、公司发展或上台阶：公司今年2 月22 日起发出停牌公告，透露中交建旗下或有优质地产注入，正如我们之前《中房地产深度报告：经营业绩下滑、中交地产平台整合预期》中所预期，公司在之前已经动作频频，透露了地产平台整合的预期。
投资建议：公司ROE 或面临整体下行趋势，公司目前整体负债率较低，本次停牌预计将整合中交系地产平台，将帮助公司再上台阶，在不考虑重组的情况下，我们预计公司16-18 年EPS 分别为0.14、0.16 和0.19，对应停牌期股价PE 倍数为100X、88X 和74X，显着高过行业水平，静待重组方案带来的发展机会和买入机会，暂时维持“买入-A“评级，6 个月目标价17.6 元。
风险提示：重组未通过，销售不达预期。（安信证券 陈天诚）
