新城控股拟定增募资50亿元 推进双核驱动战略

　　中国证券网讯 整体上市后的新城控股开启了首次再融资计划。公司3月8日晚间披露非公开发行预案，公司拟募集资金50亿元用于五个房地产项目和补充流动资金，控股股东承诺认购不超过5亿元。

　　根据预案，公司拟向包括控股股东常州富域在内的不超过10名特定对象非公开发行股份不超过407,166,124股，募集资金总额不超过50亿元，发行底价为12.28元/股。常州富域承诺认购不超过5亿元，其中常州富域锁定期为三年，其余发行对象锁定期为一年。

　　募集资金将用于五个房地产项目和补充流动资金。其中用于济南香溢紫郡项目8亿元、嵊州吾悦广场项目8亿元、衢州吾悦广场项目8亿元、海口吾悦广场项目9亿元、宁波吾悦广场项目5亿元，12亿元用于补充流动资金。

　　此次非公开发行是新城控股落实发展战略的重要举措。公司于2015年通过换股吸收合并实现A股上市。未来五年，公司将开启住宅地产与商业地产双核驱动的战略模式。在住宅地产方面，公司计划形成以“上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张”的“1+3”战略布局。在商业地产方面，公司计划在全国范围内选择性地获取优质地块进行开发，并争取至2017年进入国内商业地产的第一梯队。

　　另外，截至2015年12月31日，公司合并口径的资产负债率为79.54%，较上年提升3.51个百分点，公司资金使用存在一定压力。随着公司房地产业务的不断发展，对资金的需求也不断提高。

　　公司表示，本次非公开发行可以有效提升公司的资本实力，为公司开发建设房地产项目提供有力的资金支持，有助于公司房地产业务的做大做强与健康发展；可以提升盈利能力及抗风险能力，以更好地应对未来可能发生的市场变化。（吴耘 李琳）

　　【近期相关案例】

　　中粮地产拟50亿元定增夯实主业 中粮集团参与认购

　　中粮地产3月8日发布定增预案，公司拟以不低于9.82元/股非公开发行不超过5.09亿股，募集资金总额不超过50亿元，以用于投资深圳房地产项目、收购中粮地产投资49%股权、烟台中粮博瑞100%股权及偿还银行借款。

　　中洲控股拟定增募资55亿加码房地产

　　中洲控股2月26日晚间发布定增预案，公司拟以不低于14.51元/股非公开发行不超过3.79亿股，募集资金总额不超过55亿元，拟用于推动公司房地产项目建设及偿还金融机构借款；其中公司实际控制人黄光苗旗下公司前海阳诚认购比例不低于15%。公司股票将于2月29日复牌。

　　东百集团拟定增募资近13亿投建商业地产

　　东百集团1月6日晚间发布定增预案，公司拟以10.63元/股非公开发行不超过1.2亿股，募集资金总额不超过12.76亿元，拟用于福安市东百广场建设项目及偿还借款。公司股票将于1月7日复牌。

　　【机构观点】

　　新城控股：长三角白马地产，住宅和商业双轮驱动

　　海通证券认为，公司业务模式是“住宅+商业地产开发”双核驱动模式，是中国长三角地区领先的开发商。公司在住宅开发方面将采取“上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部扩张”的“1+3”战略，多年来公司业绩较快增长，未来预计将继续保持一定增长。

　　中粮地产拟50亿元定增夯实主业 中粮集团参与认购

　　中粮地产3月8日发布定增预案，公司拟以不低于9.82元/股非公开发行不超过5.09亿股，募集资金总额不超过50亿元，以用于投资深圳房地产项目、收购中粮地产投资49%股权、烟台中粮博瑞100%股权及偿还银行借款。

　　根据方案，中粮地产控股股东中粮集团将参与此次定增认购，并承诺认购比例不超过20%。发行完成后，中粮集团仍为公司控股股东，国务院国资委仍处于实际控制人地位。中粮地产系中粮集团旗下唯一的A股房地产上市公司。

　　募投项目方面，公司此次拟投资的房地产建设项目均位于一线城市深圳。项目包括中粮祥云国际项目（一期）、中粮紫云项目、中粮云景国际的建设开发。上述总投资合计约134.76亿元，拟投入募集资金合计25亿元。据经济评价测算，上述项目预计合计实现净利润36.7亿元。

　　中粮地产还拟投入募集资金10.74亿元收购中粮集团持有的中粮地产投资49%股权，收购后公司将对其实现全资控股。中粮地产投资主要经营房地产项目的投资开发与建设经营，在建项目为北京祥云国际项目，预计于2017年四季度竣工。最近一年，中粮地产投资营业收入为18.21亿元，实现归母净利润为1.85亿元。

　　此外，公司拟以近4亿元的价格收购中粮集团下属公司裕传有限公司持有的烟台中粮博瑞100%股权。烟台中粮博瑞主要负责烟台中粮朗云项目的开发建设和销售，项目计划于2016年底竣工。另外，公司拟将本次定增所募资金中不超过10.26亿元用于偿还银行贷款。

　　中粮地产表示，国内房地产行业进入了市场化发展的下半程，本次非公开发行不仅是公司针对房地产行业变化趋势采取的积极应对措施，也是公司大力推进发展战略的重要步骤。（证券时报）

　　中洲控股拟定增募资55亿加码房地产

　　中洲控股2月26日晚间发布定增预案，公司拟以不低于14.51元/股非公开发行不超过3.79亿股，募集资金总额不超过55亿元，拟用于推动公司房地产项目建设及偿还金融机构借款；其中公司实际控制人黄光苗旗下公司前海阳诚认购比例不低于15%。公司股票将于2月29日复牌。

　　方案显示，公司此次募投项目及拟投入募集资金分别为：成都中洲城南项目（18亿元）；青岛中洲半岛城邦南区项目（8亿元）；惠州中洲天御花园二期项目（9亿元）；惠州央筑花园一期商住项目D组团（5亿元）及偿还金融机构借款（15亿元）。根据公告，上述4项房地产项目总投资合计为92.39亿元，预计实现销售额合计134.5亿元，实现净利润合计为13.8亿元。

　　公司表示，从目前行业发展态势来看，资金实力已成为衡量房地产企业竞争力的核心要素。通过本次非公开发行，公司的资金实力将获得大幅提升，为开发建设房地产项目提供有力的资金支持。此外，本次非公开发行能够有效提升公司的净资产规模，降低公司的资产负债率，优化财务结构，降低财务费用，提升盈利能力，增强公司的抗风险能力。

　　东百集团拟定增募资近13亿投建商业地产

　　中国证券网讯（记者 严政）东百集团1月6日晚间发布定增预案，公司拟以10.63元/股非公开发行不超过1.2亿股，募集资金总额不超过12.76亿元，拟用于福安市东百广场建设项目及偿还借款。公司股票将于1月7日复牌。

　　根据方案，其中公司控股股东丰琪投资以现金66969万元认购6300万股；林绍康以15945万元认购1500万股，唐郡以12756万元认购1200万股，海恒公司、稳可信公司及陈军均以10630万元各认购1000万股。上述发行对象所认购股份锁定期均为36个月，发行后丰琪投资对公司持股比例将由45.62%增至47.07%。

　　募投项目方面，福安市东百广场建设项目（商业部分）总投资11.12亿元，拟投入募集资金7.76亿元。该项目是福安市区目前在建的大型城市商业广场，地处繁华地段，预计建设时间为2016年8月至2018年7月。据测算，该项目出售部分将实现总销售收入6.6亿元，净利润1.5亿元；商场、酒店自营部分平均每年经营收入净流入为2048.18万元和2315.92万元。此外，为优化资本结构及降低财务费用，公司拟将此次非公开发行股票募集资金中的5亿元用于偿还借款。

　　东百集团表示，此次募投项目将进一步加大公司商业地产板块的投入，是公司原有业务基础上的有益延伸和补充，随着本次募集资金投资项目的建设完成，将推动公司由传统的单体百货零售向新型购物中心商业地产业态转型，持续提升企业整体价值。

　　新城控股：一飞冲天—长三角白马地产，住宅和商业双轮驱动

　　公司是长三角领先房企，换股吸并实现A 股整体上市。公司房地产开发和经营起步于1993 年，随后成为常州市场的领先者。2001 年，公司子公司新城地产(900950.SH)在上交所上市。2002－2007 年，公司布局沪宁沿线城市。2008 年，公司进军商业地产；2009 年10 月，公司总部迁往上海，定位“泛长三角”。2012 年11 月，新城发展控股（新城控股母公司）香港上市。2015年，公司以9.82 元/股（换股价8.12 元/股，换股比例0.827）发行5.42 亿股，换股吸并下属江苏新城(900950.SH)，实现集团A 股整体上市(601155.SH，新城控股)，公司总股本增至17.08 亿股，公司实际控制人为王振华先生。

　　深耕长三角，并采取“1 3”扩张战略，同时住宅和商业地产开发双轮驱动。公司业务模式是“住宅 商业地产开发”双核驱动模式，是中国长三角地区领先的开发商，并正向东部沿海及中西部重点城市拓展。未来，公司在住宅开发方面将采取“上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部扩张”的“1 3”战略，重点深耕有潜力城市，专注于中产阶层，重点打造“幸福启航”、“幸福乐居”、“幸福圆梦”、“幸福尊享”4 个产品系列，并标准化流程提高资产周转率。商业地产开发方面，公司在全国分散选择优质地块开发1-2 个匹配的商业综合体，包括销售型和持有型物业。商业地产系列包括“国际广场”、“城市广场”、“生活广场”。

　　截至2015 年上半年末，公司已签订土地出让合同项中已竣工但尚未出售或租赁的建筑面积合计125.1 万平，在建建筑面积合计973.8 万平，待开发的建筑面积共计724.5 万平，上述三个面积之和为1823.3 万平。

　　多年来公司业绩较快增长，未来我们预计将继续保持一定增长。2015 年1-10月，公司实现商品房销售额233.7 亿元，增长25.5%。同期，公司实现净利润8.27 亿元，同比增长187.2%。2014 年，公司实现商品房销售额243.9 亿元（其中商业地产约60 亿元），同比增长18.8%。未来，我们预计公司商品房销售将继续保持一定增长，并有望进入商业地产第一梯队。

　　业绩预测和估值建议。我们预计，2015-2016 年公司将分别实现净利润15.8亿元和18.1 亿元，对应EPS 分别为0.93 元和1.06 元。公司RNAV 是17.18元。截至12 月24 日，公司收盘于23.23 元，对应动态市盈率分别为25.0倍和21.9 倍。考虑到公司B 股转A 股整体上市不久，股价波动较大，我们暂不给出目标价，首次给予“暂不评级”。

　　风险提示。行业面临加息和政策调控两大风险。[海通证券股份有限公司]