“地产借壳”重出江湖 湖北金环拟置入京汉置业

[编者按] 久违的房地产公司借壳上市再次出现。湖北金环3月14日公告称，公司拟以8.30元/股的价格非公开发行1.79亿股购买京汉置业集团股份有限公司100%股权。本次借壳将给公司带来哪些影响？这是否意味着房地产业有望迎来复苏的机会？中国证券网记者将为您作深入解读。

　　中国证券网讯（记者 王宏斌） 久违的房地产公司借壳上市再次出现。湖北金环3月14日公告称，公司拟以8.30元/股的价格非公开发行1.79亿股购买京汉置业集团股份有限公司100%股权。交易完成后，京汉置业将通过湖北金环实现借壳上市。
　　根据非公开发行预案，标的资产京汉置业截至评估基准日的预估值为15.75亿元，扣除评估基准日后京汉置业已分配的100%股份对应的0.8亿元现金分红，交易标的预估作价14.95亿元。公司拟向京汉控股发行1.66亿股收购其持有的京汉置业92.39%股份，向合力万通以及自然人关明广等5人合计发行0.12亿股，并支付1239万元现金，收购其合计持有的京汉置业剩余7.61%股份。
　　京汉置业实际控制人为田汉，而田汉在2014年通过“债转股”已顺利入主湖北金环，因此，本次重大资产重组并不导致实际控制人变更。
　　资料显示，京汉置业目前注册资本为3.5亿元，公司成立于2000年，拥有国家房地产开发一级资质，业务范围主要覆盖北京、河北以及内蒙古等环渤海城市区域。2014年1至10月京汉置业实现营业收入7.27亿元，实现扣除非经常性损益后的净利润为0.74亿元。交易对方承诺，京汉置业2015年至2017年扣非后净利合计不低于4.8亿元。
　　预案披露，京汉置业以“新婚前后的青年白领”为主要目标客群，推出的包括“京汉铂寓”及“京汉君庭”两类以婚房为主的产品都符合当前“90平方米/70%”的产业政策，属于国家大力扶持的项目范畴。公司表示，未来房地产业务仍将以刚需型产品为主，积极参与北京地区安置房、经济适用房、自住型商品房的开发建设。
　　同时，公司也将加快战略转型步伐，积极创造新的利润增长点，包括引入绿色农业旅游观光、养老、教育及休闲等经营业态。据披露，公司首个健康产业试点项目位于国家5A级旅游景区白洋淀，定位为健康医疗-休闲养老-旅游度假大型综合性项目。.

　　【产业动向】

　　李克强：保持房地产长期平稳健康发展

　　中国证券网讯 国务院总理李克强15日上午在会见中外记者时表示，中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。（详见全文）

　　1-2月全国房地产开发投资同比增长10.4%

　　中国证券网讯（记者 严洲）国家统计局3月11日发布称，2015年1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。其中，住宅投资5922亿元，增长9.1%，回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。（详见全文）

　　【券商研究】

　　中金公司：地产市场弱复苏 期待政策松

　　草根调研显示基本面3 月小幅复苏，符合预期；政策将是未来股价主推力，依然看好地产股一季度表现，还有超过20%的上行空间。我们依然坚持2015 年来自政策惊喜多。（详见全文）

　　广发证券：房地产三月春暖花开日 诸君采撷欢愉时

　　受春节假期影响， 2月全国商品房成交市场呈现整体表现较弱，我们监控的全国 44城市成交指数2月为 158，环比下降46%，与去年同期相比小幅下滑5%。（详见全文）

　　【公司回顾】

　　湖北金环“变主” 京汉投资神秘面纱待揭

　　中国证券网讯 （记者 王宏斌） 湖北金环6月3日晚间发布实际控制人变更公告，称公司第一大股东湖北嘉信投资集团有限公司投资人由朱俊峰、胡爱珍变更为北京京汉投资集团有限公司，公司实际控制人由此变更为田汉，后者持有北京京汉投资94.78%的股权。（详见全文）

　　湖北金环拟筹划重大事项 10月28日起停牌

　　中国证券网讯 （记者 严政）湖北金环(000615,股吧)10月27日晚间公告称，公司正在筹划重大事项，鉴于该事项存在重大不确定性，为保证公平信息披露，维护投资者利益，避免造成公司股价异常波动，经公司申请，公司股票自10月28日开市起停牌，待公司披露相关公告后复牌。（详见全文）

　　湖北金环近期减持长江证券480万股

　　中国证券网讯(记者 钱立)湖北金环（000615）2月11日晚间公告称，公司于2月1日至今，通过证券交易系统累计出售长江证券（000783）480万股，通过该交易在扣除成本及相关税费后产生的投资收益为4299万元。（详见全文）

　　李克强：保持房地产长期平稳健康发展

　　中国证券网讯 国务院总理李克强15日上午在会见中外记者时表示，中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。

　　另外，房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。

　　1-2月全国房地产开发投资同比增长10.4%

　　中国证券网讯（记者 严洲）国家统计局3月11日发布称，2015年1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。其中，住宅投资5922亿元，增长9.1%，回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。

　　以下为全文：

　　2015年1-2月份全国房地产开发和销售情况

　　一、房地产开发投资完成情况

　　2015年1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。其中，住宅投资5922亿元，增长9.1%，回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。

　　1-2月份，东部地区房地产开发投资5338亿元，同比增长11.4%，增速比去年全年提高1个百分点；中部地区投资1609亿元，增长6.7%，回落1.8个百分点；西部地区投资1840亿元，增长11.1%，回落1.7个百分点。

　　1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积570097万平方米，同比增长7.6%，增速比去年全年回落1.6个百分点。其中，住宅施工面积397877万平方米，增长4.4%。房屋新开工面积13744万平方米，下降17.7%。其中，住宅新开工面积9852万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积10815万平方米，下降12.9%。其中，住宅竣工面积7804万平方米，下降15.8%。

　　1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款699亿元，下降30.2%。

　　二、商品房销售和待售情况

　　1-2月份，商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%。其中，住宅销售面积下降17.8%，办公楼销售面积下降4.6%，商业营业用房销售面积增长3.2%。商品房销售额5972亿元，下降15.8%。其中，住宅销售额下降16.7%，办公楼销售额下降15.6%，商业营业用房销售额下降4.0%。

　　1-2月份，东部地区商品房销售面积4200万平方米，同比下降17.5%；销售额3642亿元，下降16.4%。中部地区商品房销售面积2182万平方米，下降22.1%；销售额1103亿元，下降21.5%。西部地区商品房销售面积2382万平方米，下降7.6%；销售额1228亿元，下降7.6%。

　　2月末，商品房待售面积63922万平方米，比去年末增加1753万平方米。其中，住宅待售面积增加1493万平方米，办公楼待售面积增加211万平方米，商业营业用房待售面积增加47万平方米。

　　三、房地产开发企业到位资金情况

　　1-2月份，房地产开发企业到位资金21613亿元，同比增长1.6%。其中，国内贷款4942亿元，增长0.6%；利用外资86亿元，增长72.6%；自筹资金9023亿元，增长9.3%；其他资金7563亿元，下降6.0%。在其他资金中，定金及预收款4438亿元，下降10.3%；个人按揭贷款2161亿元，增长2.1%。

　　四、房地产开发景气指数

　　2月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.77，比去年12月份回落0.16点。

　　中金公司：地产市场弱复苏 期待政策松

　　草根调研显示基本面3 月小幅复苏，符合预期；政策将是未来股价主推力，依然看好地产股一季度表现，还有超过20%的上行空间。我们依然坚持2015 年来自政策惊喜多于基本面的判断，2.0xP/B 才是地产股估值天花板，一月以来的调整使得地产股估值空间已经打开，坚定建议买入持有，地产龙头排序：万科/招商/保利，中小市值公司：首开股份/中南建设/中华企业。

　　理由

　　1） 草根调研结果显示，3 月基本面稳步、小幅复苏，整体市场感觉强于2014 年同期，弱于2012、13 年；依然预期30 大城市3 月成交量同比上涨5%~10%。我们草根调研结果显示，春节之后，地产实体市场有所复苏，各地到访情况恢复或者超过节前水平，同比则是小幅上涨，市场热度好于2014 年同期，但稍逊于2012、2013 年；限于利润率指标考量，开发商促销并不积极，新推盘时点相对有所延后。整体看来，调研结果验证了我们前期“基本面弱复苏”的判断，依然维持3月前30 大城市成交量同比上涨5%-10%的预测。

　　2） 区域型公司认清现实，转型决心逐步明确。我们也走访了各地区域型地产公司，多数公司对市场中长期判断开始谨慎，不再盲目追求规模，2015 年销售策略均强调“去库存”+“稳定增长”，全年销售目标增长幅度一般在0%~20%之间；同时也已经开始思考企业中长期发展问题，逐步组建新部门、新团队开始探索地产企业转型方向。

　　3） 去化库存将是中长期一大难题，特别是中小城市。我们调研结果也显示，库存去化是中长期的一大难题，特别是前期土地供应量大的城市，比如二线城市中的杭州及部分三四线城市，比如营口。以杭州为例，据测算杭州已出让未售土地可形成的潜在供应有40 万套（包括富阳），而现有预售证存货15.3 万套，如果按目前年销量测算，杭州不新增土地供应，需要5~6年时间去化。

　　风险

　　经济下行风险加大；货币、产业政策放松时点弱于预期。（中金公司 宁静鞭）

　　广发证券：房地产三月春暖花开日 诸君采撷欢愉时

　　受春节假期影响， 2月全国商品房成交市场呈现整体表现较弱，我们监控的全国 44城市成交指数2月为 158，环比下降46%，与去年同期相比小幅下滑5%。 1月 39 城市住宅成交指数为 148，环比下降49.8%，同比下降14%。成交淡季叠加春节效应导致2月商品房成交同环比均出现下滑，符合预期。2月整体政策环境继续维持友好趋势，地方行业支持政策在春节前后继续跟进落实。而信贷环境则延续了 2014年底的宽松态势，并且在本月月初央行宣布降准后，在本月末再次迎来了降息，我们认为降准降息组合既确认了本轮流动性宽松通道，也是货币支持政策的补充升级，而 3月 5号李克强总理“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳发展”的政府工作报告则奠定了未来行业整体政策持续向好的基调，且不排除政策超预期的可能（房地产营业税变化、再次降息降准）。我们依旧维持此前观点：持续友好的政策环境叠加房价止跌（平稳）将改变购房者购买预期，首臵和首改需求将在政策窗口期加快入市，而供给端方面， 3月下旬开发商将会逐步加大推盘力度，供需两热将会促进一二线城市迎来销售拐点。

　　各线城市成交同比均下滑，三线城市领跌

　　2月份，各线城市商品房成交环比均出现大幅下滑，同比来看，受整个春节月的影响，各线城市成交同比均下跌，其中三线城市领跌，同比下跌10%。房价方面，一线城市房价本月环比微降0.08%，而二、三线城市环比降幅小幅扩大。库存方面，一线城市绝对库存水平呈现高位小幅下滑，其他城市库存水平则仍然保持高位小幅攀升趋势， 各线城市去化周期在本月有所攀升。

　　本月观点：

　　强调主流地产股投资机会，关注基本面全面复苏所带来的板块收益。 1季度以来，在降息以及降准等政策性因素的促进下,节后整体行业市场景气程度已经有较大的恢复，进入三月下旬在新增货值以及政策持续利好持续催化等因素的作用下，四五月份同比大概率将会出现20%以上增长。这个时点我们更看好主流地产以及地产属性较强的成长股在基本面复苏下的投资机会；板块平均NAV折价从12月末的无折价回归至88折左右， PE估值中枢重新回归到 8倍左右，相对投资安全边际较高。推荐金丰投资、招商地产、保利地产、中南建设、泰禾及世茂股份，资源股关注泛海与新湖。（广发证券 乐加栋 郭镇）

　　基本面回复速度低于预期，不动产登记等政策影响。

　　湖北金环“变主” 京汉投资神秘面纱待揭

　　中国证券网讯 （记者 王宏斌） 湖北金环6月3日晚间发布实际控制人变更公告，称公司第一大股东湖北嘉信投资集团有限公司投资人由朱俊峰、胡爱珍变更为北京京汉投资集团有限公司，公司实际控制人由此变更为田汉，后者持有北京京汉投资94.78%的股权。

　　据同步披露的实际控制人重大诉讼进展公告，因朱俊峰、胡爱珍、湖北嘉信投资与北京京汉投资借款合同纠纷一案，原被告已自愿达成和解，接受北京市一中院民事调解。朱俊峰与胡爱珍以其合计持有的湖北嘉信投资100%股权抵偿朱俊峰所欠北京京汉投资的借款本金2.08亿元及其利息。田汉掌控的北京京汉投资由此获得湖北嘉信投资100%股权，田汉成为湖北金环新的“主人”。

　　由于目前相关方面仍未披露权益变动报告书，“新主”北京京汉投资还显得颇为神秘。今日披露的公告中仅显示了其有限的注册信息，该公司注册地址为北京市石景山区，法定代表人为田汉，注册资本2亿人民币；经营范围为投资及投资管理，信息咨询，专业承包。

　　有意思的是，这里显示的该公司经营范围与其网站的宣传基调并不完全趋同。据其网站，北京京汉投资集团成立于2002年，是一家以房地产开发为主营业务的大型企业集团。公司下设4家专业房地产公司和1家物业管理公司，其基本业务架构为：以房地产开发为核心业务，以物业经营（含物业服务）为增长型业务，以高科技（企业管理信息化）和广告为辅助业务。公司已开发和正在开发的房地产项目主要集中在北京。

　　作为房地产开发企业，京汉投资下一步如何给湖北金环带来实质性重组并不乐观。不过，也有媒体披露，京汉投资除房地产业务外，还投资了节能环保、在线教育、矿业以及TMT等新兴产业。但这些信息并未获得证实。

　　此前，湖北金环两次重组均告失败，一次是去年披露的康欣新材料科技股份有限公司借壳，因“有关方面未能达成共识”而宣告终止，另一次就是前述债务纠纷期间停牌筹划的慈文传媒集团借壳，也因各方未达成共识而告失败。而此次戏剧性的“变主”之后，在新的实际控制人“操盘”下，未来资产重组能否获得实质性推动仍有待观察。

　　湖北金环拟筹划重大事项 10月28日起停牌

　　中国证券网讯 （记者 严政）湖北金环(000615,股吧)10月27日晚间公告称，公司正在筹划重大事项，鉴于该事项存在重大不确定性，为保证公平信息披露，维护投资者利益，避免造成公司股价异常波动，经公司申请，公司股票自10月28日开市起停牌，待公司披露相关公告后复牌。

　　值得一提的是，公司此前于今年4月停牌筹划重大资产重组，但后于5月末宣布终止重组并复牌，并承诺自复牌之日起三个月内不再筹划重大资产重组事项。目前该承诺“窗口期”已过。

　　湖北金环近期减持长江证券480万股

　　中国证券网讯(记者 钱立)湖北金环（000615）2月11日晚间公告称，公司于2月1日至今，通过证券交易系统累计出售长江证券（000783）480万股，通过该交易在扣除成本及相关税费后产生的投资收益为4299万元。

　　截止公告日，公司持有长江证券814万股，其中600万股处于质押状态。公司表示，上述交易对2014年损益不产生影响。