保利地产：三四线楼市正在走向分化

　　上证报讯 保利地产战略研究院、保利投顾近日联合发布《2018上半年房地产行业重磅总结》，对地产短期行业形势及未来发展脉络进行了深入阐析。保利地产在报告中表示，在棚改等多重变数下，三四线楼市正在走向分化。

　　棚改不应一概而论

　　根据保利投顾研究院整理的数据，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度大，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。

　　东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。因此，保利地产认为，棚改力度全国差异显著，影响不应一概而论。棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。

　　克而瑞研究中心数据显示，三四线城市商品房销售面积占比达到66%。易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，当前各城市出现了较为明显的市场分化。

　　多因素促成房价分化

　　不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。

　　保利地产认为，三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。

　　按照保利地产的研究，需求侧可以分为三类：第一类是环京、沪、深等城市，调控不放松，重回内需，容量预期下调，属于外溢型三四线城市；第二类是山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市，市场缩量，后市面临走弱风险，属于依赖棚改型三四线城市；第三类则是内需型三四线城市，此类城市依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力。保利地产认为，供应端需高度关注土地供给量，而需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。

　　在轮动分化趋势下，保利地产建议，房企在进行城市投资时，也应分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。

　　在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓真实的居住需求，真正做到深耕城市。（李五强）