上实发展定增成行 “房地产+”打开想象空间

　　中国证券网讯（记者 杨伟中）上实发展非公开发行股票事项22日获得证监会批文，公司将由此加快此次定增项目资金落地的进程。外界认为，一旦定增资金到位将有助于强化上实发展内外兼修式快速发展节奏。
　　上海实业（集团）有限公司（简称“上实集团”）是上海市政府当年在香港地区设立的一家境外窗口公司，房地产是其多元化产业布局中的重要板块。由于历史原因，该集团房地产业务分别分布于其麾下在境内外挂牌3家上市公司，以及集团旗下非上市公司之中。上实发展多年前在股改时被上实集团定位为旗下境内房地产业务集聚平台。所以，多年来上实发展在实际控制人支持下不断通过多种措施整合房地产业务。
　　此次公司拟以每股11.63元价格非公开发行4.12亿股募资不超过48亿元，其中34亿元直接用于收购集团旗下上实控股（含6个房地产项目和1个物业企业）的100%股权，被视为为实际控制人整合集团系统房地产资源，解决同业竞争问题的一大步骤。上实集团董事长兼上实控股董事长王伟今年一季度在一个公开场合表示，同业竞争问题“一定会在承诺期内解决”。结合去年7月上旬上实集团就延期三年履行解决这一同业竞争问题所做的承诺，剩下一年半左右时间里就会一见分晓。
　　着力解决老问题，面向未来谋发展。近一年半载以来，上实发展通过内部整合谋求减少同业竞争的同时，投资一连串的标的项目和股权项目，一方面实现房地产项目精挑细选与定位调整，寻求房地产主业的内涵式挖掘，另一方面又围绕着智慧城市方向的新兴产业投资，图谋适度多元化业务的外延式拓展。
　　有张有弛实施主业调整与转型
　　近些年来，我国房地产行业已步入调整期，房地产业务在不同地区呈现显著的冷热不均状态。在去年12月份做客“对话上海国企领导”系列访谈活动时，王伟就指出，上实系统房地产业务接下来主要是“转型发展”，要从三、四线城市收缩，重点布局一线城市。
　　事实上，近一年半载来上实发展已屡屡发布有关房地产项目有进有退的公告。梳理一下不难发现，公司调整了房地产空间布局，正有序扩充华东地区的房地产项目，同时逐步退出其它地区非一线城市的开发项目。
　　在区域方向转换的同时，上实发展还在着手地产项目结构调整，着眼于优质资产投资。王伟曾表示，上实集团正在优化业务架构，其中房地产板块将通过一些调整来实现企业的转型发展。他指出了具体的“两调整”思路，就是要调整调整商业与住宅的比例、调整持有物业与出售的比例。
　　如今上实发展已将这一战略思路运作落地。在近年来积极提升商业地产项目比例的进程中，记者更注意到，该公司并非满足于单纯的商业性楼宇开发项目，而是努力发挥出国企品牌开发商拥有一种的综合优势，即行政层面信息资源更为丰富、决策视野更加开阔，善于把握住一个城市发展战略中最新的区域性定位，将目标锁定于涵盖了文化性商业设施的广义商业地产项目，最终形成更胜一筹的差异化竞争优势。这在公司此次定增中的青岛啤酒城项目，以及新近公告的上海北外滩地块竞标项目路上皆有体现。
　　去年2月国家有关方面批准建设“青岛财富管理金融综合改革实验区”，青岛啤酒城所在的崂山金家岭地区后经批准被命名为金家岭金融聚集区，成为青岛打造财富管理金融综合改革实验区的重要组成部分。多年前就借助青岛国际啤酒城项目开发而蛰伏于此的上实发展，瞅准这一青岛经济转型与金融发展带来的发展良机，搭准当地政府意欲发展城市金融与彰显城市文化同步化的需求脉搏，提出了在青岛国际啤酒城项目要打造出青岛的“陆家嘴”和“新天地”，以及“时代广场”等新构思。
　　据上实发展啤酒城项目相关负责人透露，啤酒城除了将建有金融中心写字楼、五星级酒店之外，公司还将拿出约100亩土地用于兴建一个城市广场，尝试塑造一种开放而时尚的，属于市民百姓的城市广场文化空间，其中会劈建公共艺术空间、节庆场地、主题购物中心和酒吧街等，使得这里所有按高标准投建的项目将建设成为青岛城市的新地标。
　　这种着力打造文化+金融的地产开发商业模式，如今被上实发展进一步复制到其大本营所在地。日前公司竞标上海北外滩地块就是一大案例。
　　据上实发展新近公告显示，通过子公司虹晟投资公司一举出资32.6亿元，竞得上海市虹口区北外滩89号地块使用权。这一项目占地面积约2.3万平方米，地上总建筑面积12.67万平方米，成交后折合楼板价约2.57元/平方米。
　　之所以要在寸土寸金的虹口北外滩区域不惜重金拿下商业地块，乃是上实发展瞄准了虹口区正着力创建“文化虹口”的总体布局。
　　此前，虹口区已在其西北面创建了规划占地面积达28.1万平方米的“上海音乐谷”，借助区内三条著名的水系蜿蜒环绕，将串连起多伦路文化街、四川北路商业街与北外滩航运集聚区，形成上海市区最为独特的滨水社区形态。这个意在让人们享受音乐SPA的场所，将是一个以原创音乐为主题，涵盖有音乐创作制作中心、艺术人才孵化、会展演艺和文化消费等相关主题性产业集聚地。
　　据虹口区区长吴清此前对外界透露，未来音乐谷还将进一步扩容，规划有影院、剧场和音乐谷游客接待中心等，一定能吸引更多普通市民游逛享受。
　　记者注意到，上实发展一处重要物业——高阳商务中心正坐落在虹口北外滩区域，与此次竞得的89号地块隔街相望。而高阳商务中心的主体建筑高阳大楼是一座具有近百年历史的法式建筑（上海近代优秀保护建筑），其正是上实集团创始成员企业之一南洋烟草公司的旧址所在。而上实发展计划在此番拿下的89号地块上引入美国百老汇概念和运营模式，兴建音乐剧院等文化商业设施，打造集文化娱乐、艺术品保税服务和金融航运为主的复合型现代商贸服务为一体的北外滩片区文化新地标建筑。由此不难看出，上实发展将其谋划多年的文化地产战略落子北外滩区域，除了与虹口区政府打造“文化虹口”发展定位不谋而合外，更显示其依托企业文化发源地在北外滩区域谋篇布局的勃勃雄心。
　　由于这些叠加了文化要素的商业物业，可以更好地吸引更多的物业需求方，未来具有更佳的投资回报预期。所以，家底厚实的上实发展对此也有了“筑巢引凤”的新思路，即偏重于高品质物业自持。这在王伟看来，持有这样的物业能够提供持续的、稳定的现金流，增加持有物业也更加符合投资者对房地产公司的期望。
　　瞄准智慧城市建设涉足新兴产业
　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉曾指出，现阶段我国房地产企业的转型主要朝着三个方向，一个方向是通过兼并扩张，抢占市场份额；另一个方向是向产业链上下游延伸，上至服务业、金融业，下至建筑业、旅游业，实现多元化发展；还有一个就是引入互联网思维，用互联网改造传统社区，提高产品的附加值。
　　在境内房地产行业历经蓬勃发展，后受到宏观调控限制，如今又引导有序发展的大背景下，受制于行业竞争激烈、土地成本日渐高昂等因素，房地产企业如果一味继续坚持原有的重资产经营模式，未来风险会偏高，如果能够适时地向轻资产经营方向拓展，就有望降低企业资金压力与运营风险。上实发展董事会已经确定了“坚守主业，适度多元”发展战略，公司经营层在做大做强房地产开发主业的同时，开始有的放矢地拓展新的产业，试图趟出一条新路子。
　　令外界瞩目的是，上实发展近一两年内已经通过一系列资本运作，正在着力构建“房地产+X”产业的经营模式，以融入智慧城市建设为着眼点，以智能化产业端为落脚点，着手搭建与房地产开发有所关联的上下游产业链，这样的运作思路已浮出水面。
　　今年5月7日，上实发展公告称，通过全资子公司作为收购主体购入上海众鑫建筑设计研究院（简称“众鑫设计”）15%股权，同时以现金收购及股份认购方式收购上海龙创节能系统股份有限公司（简称“龙创节能”）约61%股权，并在后续通过增资方式将股份扩增至69.78%%，实现对龙创节能控股。11月19日公司又公告称对上海云图实践能源科技有限公司（简称“云图科技”）增资。上实发展这套组合式投资动作意在何为呢？不妨先看看三家公司的主营业务及其特色。
　　资料显示，创立于1995年的众鑫设计，具有国家建设部颁发的建筑工程甲级设计资质，以及城市规划资质和风景园林工程设计资质，已连续多年跻身于境内民用建筑设计市场百强排行榜。它的一大优势是能够提供从前期拿地策划、项目定位策划，到建筑方案设计、总体设计和施工出图，以及现场服务一条龙方案解决商。
　　云图科技是一家拥有基于蓝牙室内微定位技术为核心要素的定位服务提供商，其全球首创高达50cm精准度的地理位置信息技术所提供的解决方案，适用范围也颇具伸缩性，既可以提供室内地图、高精度室内定位与导航，为智慧家居或智慧办公提供支撑，也适用于一般公共领域的应急数据服务、运营管理服务和商业营销服务，以及最终用户O2O服务等领域，实现借助互联网技术为现代化智慧城市中的人居环境提供精准服务。
　　龙创节能是一家主要为建筑设备运营节能提供咨询、设计和工程服务，实现智能化物联网应用解决方案的服务商，其擅长于提高建筑设备的能源使用效率。龙创节能自1999年创立以来，通过搭建基于大数据和云计算的能耗监测平台，并结合物联网技术为智慧城市建设构建能耗监管与优化平台，实现了能源的高效应用、高效调度和高效管理，颇受市场客户青睐。据介绍，目前境内建筑设备节能应用商大多仅从事于建筑智能节能的部分业务环节，对于客户应用方案解决能力有限，龙创节能则具备了全业务链的节能产品及服务系统供应能力，符合智慧城市建设中诸多子系统的市场需求，诸如大到综合开发区、各类企事业单位、大型社区，小到具体宾馆酒店或高端住宅等，具有广泛的适用性。
　　列示了上述几家吸引了上实发展眼球的公司概况，记者忽生一番畅想：假设目前走在上海市智慧城市建设前列的嘉定区某一片新城区需要上马“智慧嘉定”建设项目，上实发展亮出的总承包方案中，只见拥有国家甲级资质的众鑫设计一马当先，从区域整体改建规划到局部单体构架，皆有错落有致而合理美观的布置设计；云图科技精心于商业网点的智能化架构，商业楼宇点对点物联网管理，小区宅第安全化与社区治安网络的智慧衔接，个人居所智能家居的有效应用等；龙创节能对于区域内各类能源设施的集约化布局，各等个性化装置设备诸如大到风塔小到电梯等，均有着符合绿色环保要求的节能化配置。由于这些公司集聚于上实发展框架下，这一方案构思上整体性强，各方设计中又为它方留有个性化发挥余地，无论对于甲方还是自身带来的综合成本最低，所以最终一举中标、带来最佳收益均不在话下。
　　在参股众鑫设计公告中，上实发展董事会认为“本次收购将进一步增强公司产品的设计与研发能力，有助于项目设计过程中的沟通与协调，深化、细化产品标准化指标和体系，有利于公司前期项目拓展的分析研究，可以为公司旗下其他业务板块及新兴业务发展等提供支持服务。” 在其他几个资本运作项目投项公告中，上实发展都有类似肯定性表述。
　　对于上实发展试图借助我国智慧城市生态系统建设东风，积极参与智慧营运板块的产业探索，已有多家机构表示看好。中投证券甚至对公司提高投资评级至“强烈推荐”。
　　有市场人士也看好的是，上实发展涉足智慧城市运营领域之举，将有利于公司延伸产业链布局，结合其已参与新设“上海实银股权投资基金管理中心”和“嘉兴银锐远略投资合伙企业”，可见资本运作意识渐增的上实发展，如果未来借龙创节能的平台设立数亿元规模的相关战略并购基金，购并更多房地产上下游的智慧概念公司也合乎情理。
　　已有分析师注意到，公司此番定增三大投向中两个聚焦房地产的投项富含特有的张力，另外一个投项是扩充一家智慧节能公司股份而获得控股权，而最近半年来上实发展又动作频频，先后瞄准诸如建筑设计研究院、众创空间，以及医疗电商、室内微定位技术等标的项目实施股权投资，踩准智慧城市建设中的核心要素次第展开，迈出了涉足新兴产业、拓展轻资产化经营模式的坚实步伐。
　　可以说，正是上实发展实打实地聚焦颇富发展潜力的投资项目，又具有鲜明合理的内在投资逻辑，如此提升产业估值，展现潜在投资价值之举，自然吸引了包括上海国盛集团（通过上银基金）在内的重量级机构投资者参与到该公司的本次定增活动中。