地产板块烈火烹油 绿地控股半年报看点多

　　中国证券网讯（记者 李虎）地王频出、量价齐升的火热楼市，终于引爆了地产股行情。但已连续两个交易日涨停的绿地控股15日晚披露的半年报却颇为温和，期内公司盈利同比增长不到两成，不过公司合同销售金额已经突破千亿，侧面反应了楼市火爆状况。

　　8月15日，房地产板块延续了上周五的强进势头，叠加举牌概念的个股表现突出，板块内个股出现涨停潮，万科A、金地集团、绿地控股、金融街、嘉凯城、陆家嘴等9股强势涨停。

　　地产股的爆发看似意料之外，实则在情理之中。国家统计局数据显示，2016年7月，全国商品房销售额、销售面积分别为8887亿元、1.1 亿平方米，分别同比上涨28.6%和18.7%。在这样的数据支撑下，全国房价在7 月份出现迅速回暖，百城价格指数中一线城市的房价单月环比增速达到年内第二高点，由此楼市股市同时呈现出烈火烹油的态势。

　　在刚刚结束的博鳌房地产论坛上，业内人士普遍认为货币政策并不会针对楼市进行打压，调控的方向主要是土地市场，目的是应对土地市场的过热。基于此，下半年楼市依然拥有较好的销售预期成为业界普遍共识。

　　房地产板块整体行情还可以通过对龙头公司的业绩半年报来“管中窥豹”。8月16日，绿地控股对外发布2016年半年报。报告显示，今年上半年，公司实现营业收入1080亿元，同比增长25.63%；实现净利润46 亿元，同比增长16.88%。

　　在房地产主业方面，公司透露实现合同销售金额1108亿元，同比增长34%，预收房款达到1375亿元，同比增长23.87%。基建产业新增项目数、工程总金额大增，境内外区域布局进一步拓展；各项指标均顺利实现上半年预算目标。

　　纵观绿地控股整个上半年业务发展，可以清晰的看到主营业务房地产呈现出两大主线：在区域布局方面，绿地继续发力一线及核心二线城市，而在商业模式上，继续商办运营平台升级扩容。从新增土储数据清晰也可见这一趋势。据披露，公司累计新增土地储备项目 26 个，权益土地面积 2777 亩，权益建筑面积 486 万平方米，权益土地金额301亿元。在国内项目中，优质的战略性项目占了很大比重，一二线城市项目占比78%，住宅项目占比 55%，为公司持续发展积蓄了后劲。

　　【行业分析】

　　招商证券:存量博弈？大类资产配置风格切换触发蓝筹白马估值修复

　　房地产对经济的传导持续体现，未来1个季度经济供需关系难恶化；从小周期观察，地产行业已接近历史上除07年以外的历史高点，区域繁荣与局部过剩并存；由于三四线过剩的现状，未来三线对一二线会出现弱接力。

　　平安证券：房地产成交略好于预期 投资增速延续回落

　　事项：国家统计局发布前7 月全国房地产开发投资和销售情况，1-7 月房地产开发投资额5.54 万亿元，同比名义增长5.3%。商品房销售面积7.58 亿平米，同比增长26.4%，销售额5.76 万亿元，增长39.8%。土地购置面积11167 万平方米，同比下降7.8%。

　　【公司评级】

　　长江证券：绿地控股业绩稳增 加大储备

　　今日公司公布2016 年半年度业绩快报以及二季度销售业绩和项目储备情况。2016 年上半年，公司实现营业收入1081.49 亿元，同比增长25.57%；归母净利润45.89 亿元，同比增长16.63%；基本每股收益0.38 元，同比增长18.75%。

　　东北证券：绿地控股主业突出，辅业相得益彰

　　主要经济指标稳中有 增，销售与上年度基本持平。全年实现营业收入2072.57 亿元，同比减少20.8%，主要由于大幅收缩能源产业业务，剔除该因素后，其他产业营业收入同比增长9%；实现归属于母公司所有者的净利润68.86 亿元，同比增长23.64%；实现合同销售金额2301 亿元，合同销售面积2176 万平方米，总体销售业绩与上一年度持平。

　　招商证券:地产业存量博弈？大类资产配置风格切换触发蓝筹白马估值修复

　　1.基本面维度：

　　(1)招商房地产供需关系口径：房地产对经济的传导持续体现，未来1个季度经济供需关系难恶化；从小周期观察，地产行业已接近历史上除07年以外的历史高点，区域繁荣与局部过剩并存；由于三四线过剩的现状，未来三线对一二线会出现弱接力（更多的体现在城市圈半径）；表现在同比数据上就是量价的调整区间，但绝对量价依然稳定，该轮中周期的第二个小周期或在明年下半年出现；维持全年房地产投资5~8%增速的预测，维持周期低斜率反转观点。

　　(2) 传统口径：销量，7月当月同比+18.7%（季调21.0%，↓ -0.6 PCT）；新开工，7月当月同比+8.1%（季调8.6%，↓ -2.8 PCT）；房地产投资，7月当月同比+1.4% （季调2.4%，↓ -2.0 PCT）；资金来源，7月当月同比+13.5%（季调15.7%，↓ -0.6 PCT）。销售、新开工、投资如约从小周期高点继续回调，开发资金来源仍强势，维持地产大周期高点至19年左右判断，下一个小周期大概率明年下半年开启，未来调整期限6-12个月；长端利率持续下行将打开实体利差空间，有利于经济供需关系改善，从而托底房地产；受制于高基数，一线城市销量同比继续转弱，但从绝对量观察仍较稳定；

　　2.流动性维度：

　　7月招商货币活化指数（M1-M2口径）：13.67（↑ +0.59）；（活定期口径M06）：11.22（↓ -0.65）。同时短周期而言货币活化指数或反映配置倾向短期在房市进入高位，而股市和实体交易的需求上升；配置惯性支持未来一季度全局房价高位；通胀短期调整与全年可控、长端利率持续下行，将继续强化居民通胀预期，看好中期周期品机会。

　　配置建议：

　　从去年左侧唯一看准行业复苏到今年2月份后开始提示注意地产小票的NAV安全边际，到近数周我们强调的行业边际改善带来的反弹机会，我们一直坚持左侧逻辑，不跟风。房地产指数相对收益的最佳布局点区间是行业衰退后端和复苏前端，目前小周期高点降低了行业指数的超额收益机会，但短期一直强调的积极变化延续带来反弹机会，基本面为王。

　　（1）产业与资本的地域分歧将支持地产绝对销量和价的稳定。房地产上下游行业供需关系改善总体持续性一般，体现产业与资本的地域分歧性较高，资本追逐一线城市，而产业在二三线仍在供给侧改革进程中（传统产业偏多），在此背景下，首先：资金的去向决定一线和核心二线城市流动性的稳定从而支撑房屋销售和价格的绝对稳定，其次，供需关系的回落给未来产业复苏重新创造了预期差，来源于长端利率持续下行将打开未来资金流入实体的窗口，而这种预期差将给周期行业带来配置机会

　　（2）自上而下的“再平衡资金入场大逻辑”主导此次反弹，非存量博弈，万科博弈力量升温只是表象。尽管行业小周期高点导致板块性超额收益下降，但短期积极变化仍在发酵：a.通胀短期回落与今年整体可控；b.长端利率持续下行；c.全市场CDS的回落；d.地产板块先于周期股调整到位，相对行业配置全市场倒数第3；e.龙头、国企改革等博弈力量不断

　　（3）万科股权之争侧面的一个映射是行业集中度提高背景下的“交叉持股”。高价拿地与房地产公司交叉持股殊途同归，都是小周期高点背景下的市场化选择，只是短期看来，后者或是捷径和洼地。行业集中度提高是未来地产板块的一个大逻辑，万科的市占率3%左右，而相应美国公司为6%以上，通过持续拿地与往三四线下沉显然不是当前周期位置的可靠途径，而交叉持股显然是捷径，交叉持股与高价拿地殊途同归，生意使然

　　（4）市场忽略的逻辑：银行非标标准化的两个结果：给地产产业链放债以及给居民加房贷，利好地产行业。许多股份制银行加大了按揭配置比例，而行业的复苏也提高了地产产业链主体和债项评级，加速资金成本下沉

　　配置组合：

　　行业小周期高点之后边际回落降低指数超额收益机会，但股票自下而上机会在大类资产配置风格切换（资产再平衡）触发下开启估值修复，选股仍维持蓝筹&白马和小票“6:4”配置比例，基本面为王，维持房地产中周期至2019年左右的判断。

　　自下而上选股关注“资源/业绩/估值”等角度；转型地产股需重视安全边际。

　　1. 基本面角度：以“资源+业绩+高折价”为主线，关注蛇口/保利/侨城，以及华发/信达/北京城建/首开等，万科上涨后已无折价，利好低估值公司；蓝筹首选【蛇口】，重申央企改革&资源&业绩逻辑；【华发】（业绩弹性最大）和【信达】（大集团小公司）市场定价偏差极大，均可左侧布局；【北京城建】京内资源禀赋最优。此外，【世联】发力长租公寓，加大存量布局有望打开估值枷锁；【南山】不止是物流地产第一股，长期可积极关注。

　　2.高分红角度：万科上涨后股息率仍有3.6%，股息率最高的为首开（4.8%），保利（3.6%）/金融街（3.9%）/金地（4.2%）。

　　3.转型角度：房地产基金主题首选【嘉宝】（核心稀缺标的），光大系已成为大股东。大健康主题首选【苏宁环球】，具备成为国内医美龙头的潜质，地产RNAV在200+亿，总市值300亿以下对应的转型溢价已不算高。

　　4.国企改革主题：央企首选【蛇口】；上海关注【临港】等；深字头地产国企较多，集团资源禀赋角度【沙河】，基本面角度【天健】。(招商证券 赵可,刘义,黄梓钊)

　　平安证券：房地产成交略好于预期 投资增速延续回落

　　事项：国家统计局发布前7 月全国房地产开发投资和销售情况，1-7 月房地产开发投资额5.54 万亿元，同比名义增长5.3%。商品房销售面积7.58 亿平米，同比增长26.4%，销售额5.76 万亿元，增长39.8%。土地购置面积11167 万平方米，同比下降7.8%。

　　投资要点

　　在建下滑叠加开工拿地收缩，带动投资增速回落：1-7 月全国房地产投资额5.54 万亿元，同比增长5.3%，增速较上月回落0.8 个百分点。7月当月投资额8730 亿元，同比增长1.4%，单月增速回落2.1 个百分点。我们认为房地产投资增速回落主因在于：1、上半年由于政策推动销售回暖，库存降低后开发商加大新开工和土地购置力度，近期随着地价高企叠加热点城市政策收紧，开发商放缓拿地和开工力度。2、2013 年为新开工大年，当前大多数项目逐步进入竣工周期，前7 月竣工面积同比增长21.3%，较上月提升1.3 个百分点，在建施工面积增速则较上月滑落0.2 个百分点至4.8%，拖累投资增速回落。尽管下半年投资基数较低，但考虑上述两大因素依然存在，将制约整体投资表现。

　　新开工累计增速延续回落，土地市场略有降温：1-7 月新开工同比增长13.7%，增速较上月回落1.2 个百分点，其中7 月新开工同比增长8.1%，较6 月回升3.2 个百分点。上半年由于销售回升加上营改增影响，房企加快新开工力度，随着销售增速回落，预计新开工增速亦将持续回落。1-7 月房企土地购置面积同比下降7.8%，降幅较前6 月扩大4.8 个百分点，累计土地成交价款3848 亿，同比增长7.1%，增速回落3.1 个百分点。两者增速差进一步扩大至14.9 个百分点，表明尽管土地市场略有降温，但核心城市地价依旧高企，一二线城市土地成交占比进一步提升。考虑核心城市地价已处高位，近期主流开发商已逐步放缓拿地节奏，预计后续收购兼并等拿地方式将逐步增加。

　　销售表现略好于预期，难改全年增速回落趋势。1-7 月全国商品房销售面积7.58 亿平米，同比增长26.4%，增速回落1.5 个百分点；商品房销售额5.76 万亿元，同比增长39.8%，增速回落2.3 个百分点。其中7月单月销售面积及销售额同比增长18.7%和28.6%，较6 月提升4.1个和7.7 个百分点。考虑到下半年较高基数叠加需求透支、热点城市政策收紧，短期单月增速回升难以改变下半年增速回落趋势。前7 月商品房销售均价7599 元/平米，环比上半年小幅上涨0.37%，较2015 年全年均价上涨11.9%。

　　资金面宽松依旧，个人按揭贷款增速维持高位：前7 月个人按揭贷款同比增长54.6%，增速小幅回落2.4 个百分点，定金及预收款同比增长31.6%，增速回落2.5 个百分点，依旧维持较高增速。房企整体到位资金7.99 万亿，同比增长15.3%。整体来看，销量高增长叠加中票、公司债等融资手段放开，加上拿地投资收紧，行业资金面宽松依旧。

　　投资建议：近期我们多次强调地产板块年内跌幅靠前、机构大幅低配、估值处于低位，弱市震荡行情下，优质地产股配置价值凸显。在经历小幅反弹之后，我们认为地产仍是最具安全边际及业绩支撑的板块之一，低估值高成长高股息率的优质地产股依旧值得配置。建议从以下主线关注个股：1）低估值高成长高股息率个股招商蛇口、华发、首开、保利、华夏、中洲、新城、金融街、金地、世联等。3）具备安全边际的地产转型个股华业、广宇、宋都等。3）资本开支较少、享受房价上涨带来的资产重估的物业持有型房企中国国贸、金融街、阳光股份等。4）具有安全边际的央企改革标的南国、华侨城等。

　　风险提示：部分城市房价快速上升导致的行业政策收紧风险。（平安证券 杨侃）

　　长江证券：绿地控股业绩稳增 加大储备

　　事件描述

　　今日公司公布2016 年半年度业绩快报以及二季度销售业绩和项目储备情况。2016 年上半年，公司实现营业收入1081.49 亿元，同比增长25.57%；归母净利润45.89 亿元，同比增长16.63%；基本每股收益0.38 元，同比增长18.75%。2016 年二季度，公司实现销售面积507.3 万方，同比增长0.7%，销售金额611.5 亿元，同比增长10.8%；新增土储项目10 个，计容权益建面为286.38 万方。事件评论

　　业绩稳步增长，彰显龙头力量。2016 年上半年，公司营业收入和净利润同比增速分别为25.57%和16.63%，稳步提升。公司本报告期业绩的增长主要来源于已销售的房地产项目竣工交付的增加，另外公司本期并购了江苏省建筑工程集团有限公司，也为公司的业绩带来一定的贡献。公司上半年完成竣工备案面积增速高达55.2%，加之本轮市场回暖以来15 年下半年至今的高销售，我们认为公司今年全年的业绩将再次提升一阶，极力彰显龙头的力量。

　　受益行业回暖，销售斩高增速。受益于本轮行业的回暖，加之公司大部分项目位于行情较好的一二线城市，公司今年上半年实现销售面积877.5 万方，同比增长15.7%；销售金额突破千亿（1107.7 亿），同比增长34.0%。其中二季度贡献507.3 万方的销售面积以及611.5 亿的销售金额，由于同期基数较高，增幅分别为0.7%和10.8%。预计公司下半年销售将保持平稳增长。

　　加速拿地，丰富储备。公司今年二季度新增项目10 个，新增权益建面286.38 万方，上半年累计新增地产项目26 个，权益规划建面486.08万方，累计新增土地面积比去年同期增长57.28%。目前所获项目全部位于一二线核心城市，其中二线城市权益建面占比高达71%，一线城市比例为25%，且本季度分别在悉尼和南旧金山斩获项目。丰厚的土储保障公司后续销售充足。

　　投资建议：维持买入评级。土储丰厚，布局优异，且公司大金融、大基建、大消费的多元产业结构也在不断优化。 我们预计公司2016、2017 年EPS 分别为0.61 和0.64 元/股，对应当前股价PE 为16.49和15.74 倍，维持“买入”评级。

　　风险提示：政策收紧，销售不达预期，多元化业进程缓慢。（长江证券 蒲东君）

　　东北证券：绿地控股主业突出，辅业相得益彰

　　主要经济指标稳中有 增，销售与上年度基本持平。全年实现营业收入2072.57 亿元，同比减少20.8%，主要由于大幅收缩能源产业业务，剔除该因素后，其他产业营业收入同比增长9%；实现归属于母公司所有者的净利润68.86 亿元，同比增长23.64%；实现合同销售金额2301 亿元，合同销售面积2176 万平方米，总体销售业绩与上一年度持平。

　　房地产仍为核心主导产业，着力开发超高层项目。全年新增项目储备69 个，集中在一二线城市，以刚需和改善型项目为主，主动放缓土地投资节奏，进一步优化投资结构；着力开发超高层商办综合体物业项目，主要分布在省会城市以及核心二线城市，目前建成和在建的超高层城市地标建筑多达23 幢，其中4 幢高度位列世界排名前十；积极推进海外房地产项目，已成功进入日韩英美加澳等，形成“四大洲九国家十余城”的广阔布局。

　　积极发展大基建相关产业，初具基建产业集群规模。对外成功投资控股江苏省建集团和贵州建工集团，同时加快实施“投资+施工”的业务模式转型、“房建+基建”的综合业务拓展；对内组建绿地城投集团，“绿地系”基建产业集群规模初具，以此为平台，不断提高基建产业的发展能级；已先后在全国8 个城市签署9 条重点地铁线路，开发“地铁+物业”的创新型地铁产业商业模式。

　　依托房地产优势，积极发展绿地特色的金融业务。包括获取包括保险、证券、银行、信托等在内的金融牌照，打造核心金融资产。投资入股杭州工商信托、设立金交所、启动互联网金融平台、与行业巨头联合设立产业基金等一系列运作，有力夯实核心业务平台。积极布局第三方支付、征信、消费金融等业务，完善大金融全产业链布局。公司还推出了国内首款互联网房地产金融产品“绿地地产宝”启动线上一站式互联网金融平台“吉客网”。

　　首次覆盖，给予“买入”评级。预计2016、2017 和2018 年EPS 分别为0.68 元、0.75 元和0.99 元。当前股价对应2016、2017 和2018 年PE 分别为18.82 倍、16.92倍和12.91 倍。

　　风险提示：基建产业推进或存在不确定性；房地产业去化周期或延长。（东北证券 王小勇,杨雨蕾）