上市房企再融资潮涌 金隅股份定增50亿加码主业

　　中国证券网讯（记者 邵好） 上市房企再融资大潮持续汹涌。金隅股份26日晚间公告称，拟向包括控股股东金隅集团在内的不超过十名特定投资者，非公开发行不超过5.87亿股，募集不超过50亿元资金，扣除发行费用后用于5个地产项目及补充流动资金。

　　定增50亿元投入5大项目

　　据悉，金隅股份控股股东金隅集团同意出资不低于5亿元认购此次非公开发行股份。定增完成后，其仍为上市公司控股股东，公司控制权不会发生变化。

　　对于定增价格，公司表示，此次非公开发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%，即8.53 元/股，以及发行前公司最近一期经审计每股净资产的较高者。

　　具体来看，此次定增募集资金将主要用于朝阳区朝阳北路（原星牌建材制品厂）B01、B02、B03 地块二类居住、中小学合校、托幼用地项目，朝阳区东坝单店二类居住、小学用地项目，海淀区西三旗建材城危改项目二期配建公共租赁住房项目，金隅中北镇住宅项目及南京市建邺区兴隆大街北侧A2 项目。剩余的6亿元将补充流动资金。

　　对于此次定增，金隅股份表示，这是在“京津冀协同发展”国家战略、新型城镇化稳步推进、中央和地方逐步放开房地产宏观调控的背景下，公司为加大房地产项目开发力度、增强公司竞争力、做大做强主业所采取的重大战略举措。

　　此外，通过此次定增，还可以增加公司货币资金流入，增强公司资本规模，降低资产负债率，改善财务结构，减少偿债风险，为后续债务融资提供空间和保障。

　　同日，金隅股份还公布了2014年年报及利润分配预案。2014 年度，公司合并实现归属于母公司股东净利润24.23亿元。母公司实现可供股东分配利润为10.56亿元，截至 2014 年期末母公司累计可供股东分配的利润为87.49亿元。

　　公司拟以3月26日总股本47.85亿股为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.5元（含税），共计派发股利总计人民币2.39亿元，占公司2014 年归属于上市公司股东净利润的9.87%，剩余未分配利润结转以后年度分配。该年度公司不进行资本公积转增股本。

　　上市房企再融资潮涌

　　随着A股房企再融资大门打开，房企对于在A股市场的融资热情亦持续高涨。据不完全统计，截至3月26日，已有超过20家A股上市房企宣布定增预案，涉及资金约为800亿元。

　　自今年1月16日证监会宣布，对于上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，不再由国土部事前审查。这意味着上市房企再融资政策障碍一扫而清，房企再融资进入加速状态。

　　同时，由于佳兆业事件导致海外融资难度加大，更多房企逐步考虑转战国内市场融资。统计数据显示，1月份宣布在境外资本市场有融资的仅7家企业，合计融资额度为158亿元人民币，同比2014年1月的21家企业600亿元人民币额度的境外融资，缩减幅度非常明显。

　　在汹涌的再融资潮中，有一个现象颇为值得关注，即上市房企再融资的募投项目大多集中于北上广及部分省会城市，重回一线城市形势明显。比如，金隅股份此次定增募投的5个项目中，就有3个位于北京，1个位于南京，1个位于天津。

　　而此前，中弘股份的定增预案，也是计划募集不超过39亿元用于公司在北京和济南的三个房地产项目。3月17日，保利地产定增100亿元投入的11个项目，也集中于经济中心城市。

　　对此，有分析人士表示，大城市刚需市场规模远远超过三四线市场规模，随着房地产调控政策总体上向适应市场化、逐步构建长效机制转变，在相对平衡的政策预期下，一二线城市刚需将持续释放。

　　对开发商来说，一二线城市拥有稳固的产业结构、巨大的经济规模和人口总量，这是长期快速发展的沉淀，也为城市的未来发展提供了更好的条件。在市场不确定性较强的大背景下，房企选择回归深耕优势城市，不仅有助于企业控制成本，还有利于深掘品牌价值，获得良好的业绩。

　　【行业资讯】

　　房地产 暖风吹来政策环境放松预期

　　中国证券网讯 业内人士普遍认为，政府工作报告中有关房地产的定调相对平稳和积极，是近年来针对房地产市场少有的“暖风”，2015年楼市政策环境将进一步放松。

　　房地产利好政策或4月出台

　　中国证券网讯 “两会结束之际便是楼市春暖花开之时”。2015年两会中决策层对于楼市的积极表态，引得市场人士信心大增。就在两会结束之际，位于北京上地地区的领秀慧谷项目，仅在3月14日、15日两天，销售达8亿元，去化率超过90%。

　　【公司案例】

　　中弘股份定增募资39亿元 加码房地产主业

　　中国证券网讯（记者 李兴彩）停牌不足一周的中弘股份火速推出定增方案，公司17日晚上发布公告，拟以4.51元/股的价格向不超过10名特定对象增发不超过8.65亿股，募集资金不超过39亿元，所有认购对象锁定期12个月。本次募资用于公司在北京、济南的3个房地产项目。公司股票于18日复牌。

　　渝开发拟13亿元收购房地产公司 增强地区市场优势

　　中国证券网讯（记者陈天弋）渝开发3月24日晚间公告，公司拟5.42元/股向新拓投资发行2.4亿股，作价13.068亿元，收购其持有的重庆联隆100%股权、重庆隆骏51%股权、重庆锐智51%股权及腾翔实业100%股权。公司将以此增强在重庆房地产市场的竞争优势。公司股票3月25日复牌。

　　【券商研究】

　　中金公司：地产成交弱复苏 看好地产股一季度表现

　　地产成交弱复苏，经济数据也偏弱，政策放松概率高，继续看好地产股： 我们一直在提示“2015 年政策惊喜多于基本面”， 2.0x P/B才是地产股估值天花板，看好地产股一季度表现，还有超过 20%的上行空间，地产龙头排序：万科/招商/保利，中小市值公司：首开股份/中南建设/中华企业。

　　方正证券：超预期政策箭在弦上,地产行情不得不发

　　商品房成交量正在好转,但库存风险仍然较高 春节后商品房成交量正在回升,但在目前政策环境下大幅超越去年同期的概率不大。同时,成交量的好转并没有带来库存的下降。截止2月末,全国已竣工商品房待售面积6.4亿平方米,比2013年末增加1.5亿平米,如果考虑到在建面积和已出让土地待建面积,全国库存量远高于统计数字,高库存抑制了企业投资开工意愿。2010年以来大量的土地供应将导致今年上半年商品房供给仍然较多,库存风险已成为决策层最为关注的问题。

　　房地产 暖风吹来政策环境放松预期

　　中国证券网讯 业内人士普遍认为，政府工作报告中有关房地产的定调相对平稳和积极，是近年来针对房地产市场少有的“暖风”，2015年楼市政策环境将进一步放松。

　　政府工作报告中多次提及房地产领域，指出要“稳定住房消费”，把一些存量房转为公租房和安置房；与此同时，将推进信贷资产证券化以及住房公积金等领域改革。对此，业内人士普遍认为，政府工作报告中有关房地产的定调相对平稳和积极，是近年来针对房地产市场少有的“暖风”，2015年楼市政策环境将进一步放松。

　　政府工作报告提出，要稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这再一次明确了本届政府对房地产市场的调控思路是分类指导、因地施策，强调地方政府的主体责任，全国“一刀切”的楼市调控政策今后将难以看到。由此，部分楼市库存量较大、市场低迷的城市，实施地方性的楼市提振措施或将拥有更大空间。

　　在提法上，同2013年相比，去掉了“抑制投机投资性需求”的表述，将“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”调整为“支持居民自住和改善性住房需求”，同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。可以预见，2015年，各方特别是金融机构对稳定住房消费需求提供支持，将是政策的主要着力点。易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“支持改善型需求”的提法在近几年都没有出现过，这预示着二套房贷或将有放松的可能。

　　政府工作报告还提出，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。这是继2014年底住建部开始推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式后，本届政府首次在政府报告中提出将一些存量房转为公租房和安置房。该举措既着眼于住房保障，同时也兼顾了目前市场库存量巨大的现实。此外，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，也会对目前商品房去库存起到积极作用，不论是将存量商品房转化为安置房源，还是货币补贴转化为商品房市场上的购买力，都将有利于房地产市场的去库存。

　　房地产业界对政府工作报告中透露出的楼市政策风向普遍看好。北京中原地产首席分析师张大伟认为，在整体经济下滑明显的情况下，房地产的作用将会比2014年更重要，信贷、限购、税收等多个政策领域都存在继续放松的空间。

　　申万宏源地产分析师陈天诚则表示，房地产在国民经济中仍有着不可取代的地位，今年楼市政策环境将更加宽松和市场化，去行政化之后的房地产市场在产品、金融、售后服务环节将有更多创新值得期待。

　　房地产利好政策或4月出台

　　中国证券网讯 “两会结束之际便是楼市春暖花开之时”。2015年两会中决策层对于楼市的积极表态，引得市场人士信心大增。就在两会结束之际，位于北京上地地区的领秀慧谷项目，仅在3月14日、15日两天，销售达8亿元，去化率超过90%。

　　据经济参考报17日消息，业内人士表示，近年来中央决策层首次一致表示促进房地产市场平稳健康发展，对比过去三年，房地产业正在迎来一个相对看好的政策环境和舆论环境。因此，业内预计房地产市场将迎来明显的利好政策，例如针对改善性需求的政策继续松绑，降低二套房首付比例，限购政策分区域逐步调整。

　　“二套房首付比例目前各地执行过严，6至7成的首付标准，是在2013年楼市最火爆时期出台的抑制性政策，当时出台的目的是严格控制改善性需求入市推高房价。” 中原地产市场总监张大伟表示，现阶段房地产市场已转向，对改善性需求将继续松绑。因此，二套房回归5成首付是必然选择。4月很有可能出台相关政策。

　　中弘股份定增募资39亿元 加码房地产主业

　　中国证券网讯（记者 李兴彩）停牌不足一周的中弘股份火速推出定增方案，公司17日晚上发布公告，拟以4.51元/股的价格向不超过10名特定对象增发不超过8.65亿股，募集资金不超过39亿元，所有认购对象锁定期12个月。本次募资用于公司在北京、济南的3个房地产项目。公司股票于18日复牌。
　　公告显示，本次发行募集资金将用于北京平谷?中弘由山由谷二期项目、山东济南?中弘广场一期、二期项目、北京平谷?新奇世界国际度假区御马坊项目（御马坊WL-14地块），项目总投资额合计75亿元，其中使用募集资金投入39亿元。
　　资料显示，北京平谷?中弘由山由谷二期项目地处京平高速路“夏各庄出口”处，交通状况良好；另外项目依山而建，融合浅山、谷地地貌，自然环境优越，该项目正在前期手续报批工作，项目计划总投资金额为15.9亿元，拟投入募集资金5.1亿元。山东济南?中弘广场一期项目位于山东省济南市历下区经十路上，隶属中央商务区；本项目已开始动工建设，项目计划总投资金额为35.6亿元，拟投入募集资金17亿元。北京平谷?新奇世界国际度假区御马坊项目位于北京平谷区马坊镇，京平高速路“马坊出口”北1.5公里处，规划中的平谷地铁线在马坊镇设站，交通便利；该项目正在进行前期手续报批工作，计划总投资金额为23.9亿元，拟投入募集资金16.9亿元。
　　本次发行后，公司控股股东中弘卓业集团有限公司股权由34.51%下降为26.55%，公司实际控制人仍为王永红。
　　公司表示，房地产作为国民经济的重要产业，长期依然具有广阔的发展空间。市场分化或将给公司发展带来新的机遇，公司将坚持“1+X”的业务布局，立足于北京这一特大型城市，做大做强北京市场，重点开拓济南、海南等地的市场。
　　同时，公司表示通过本次发行可提高资产质量、优化资本结构，有力支持项目开发建设，实现公司战略目标。截止2014年9月30日，公司合并财务报表的资产负债率为65.36%，通过本次发行将有效改善公司财务状况，降低负债，增强公司抗风险能力。

　　渝开发拟13亿元收购房地产公司 增强地区市场优势

　　中国证券网讯（记者陈天弋）渝开发3月24日晚间公告，公司拟5.42元/股向新拓投资发行2.4亿股，作价13.068亿元，收购其持有的重庆联隆100%股权、重庆隆骏51%股权、重庆锐智51%股权及腾翔实业100%股权。公司将以此增强在重庆房地产市场的竞争优势。公司股票3月25日复牌。

　　同时，公司拟不低于5.87元/股发行不超过7420.78万股募集配套资金不超过4.356亿元。

　　本次重组标的公司主要从事房地产开发业务。根据本次重组标的公司未经审计的模拟合并财务报表，截至2015年1月31日，标的公司的总资产为355041.71万元，净资产为95711.07万元；2014年度，标的公司的营业收入为123538.50万元，净利润为214.04万元。

　　新拓投资承诺，若本次交易在2015年完成，则标的资产2015年、2016年、2017年、2018年的实际净利润不低于14075.34万元、20220.48万元、22441.97万元及27780.21万元。若本次交易在2016年完成，则标的资产2016年、2017年、2018年、2019年的实际净利润不低于20220.48万元、22441.97万元、27780.21万元及25369.63万元。

　　本次重组上市公司拟收购的房地产项目，均位于重庆地区，项目类型较为多样化，既有去化较快的刚需型产品，也有利润率较高的改善型产品及高端住宅。本次收购将丰富上市公司房地产业务的产品线，充分满足重庆地区购房者不同的购房需求，从而有利于上市公司增强在重庆市场的竞争优势，提高在重庆市场的市场占有率。

　　本次交易完成后，上市公司的资产规模将大幅增加，未来与经营活动有关的现金流入亦将增加，从而改善公司的流动性，增强房地产业务的核心竞争力。同时，若未来房地产市场逐步回暖，上市公司本次收购的房地产资产将有利于提升公司的未来盈利能力。

　　中金公司：地产成交弱复苏 看好地产股一季度表现

　　地产成交弱复苏，经济数据也偏弱，政策放松概率高，继续看好地产股： 我们一直在提示“2015 年政策惊喜多于基本面”， 2.0x P/B才是地产股估值天花板，看好地产股一季度表现，还有超过 20%的上行空间，地产龙头排序：万科/招商/保利，中小市值公司：首开股份/中南建设/中华企业。

　　评论

　　1 基本面： 3 月新推盘逐步上升，市场弱复苏态势明显。 3 月前三周我们监控的 16 城市成交量同比去年三月前三周上升12%，前 30 大城市同比去年同期上升 2.7%，随着推盘上升，我们认为， 3 月有望达成我们前期重点城市月度成交量同比上升 5%~10%的预期。从推盘方面看，搜房监控的重点城市上周推盘超 1 万套，环比上升 31%，平均去化率 65%，单周推盘去化情况恢复至去年 11、 12 月水平，市场弱复苏态势明显。

　　2 以中国台湾、韩国历史经验看，未来政策力度还将加大： 上周的“闵七条”放松，是地方政府今年第一波救市政策，力度超预期，我们判断，未来将有更多地方政府跟随，政策放松预期更加明确；而从放松具体效果来看，地方能运用的主要政策是放松首套房认定标准，公积金首付下限，契税、财政补贴等，一般能够影响 10%~20%的需求。往前看，如我们在本周“克尔瑞”电话会中嘉宾观点，我们也认为，今年政策看点在于中央而非地方，以中国台湾、韩国在 90 年代经验看，行业下行期中央政府政策力度将逐步加大，对冲经济下行风险；具体到措施上，延续我们在 2 月《降准助推地产节后行情》报告中的观点， 1）限购打开； 2）交易税减免； 3）变更首付比例（包括公积金放松、异地流动）均有可能。

　　3 估值还有空间： 我们一般用地产 P/E、 P/B 相对大盘的比例来衡量地产股估值空间， 2009、 2012 年两次地产牛市中，地产指数的顶部估值是行业 P/E 比大盘无折让，行业 P/B 溢价大盘 25%，目前行业指数 P/E 较大盘还折让 10%， P/B 较大盘仅溢价 15%~20%。

　　风险

　　政策放松慢于预期；宏观经济下行风险加大。（中金公司 宁静鞭）

　　方正证券：超预期政策箭在弦上,地产行情不得不发

　　投资要点

　　商品房成交量正在好转,但库存风险仍然较高 春节后商品房成交量正在回升,但在目前政策环境下大幅超越去年同期的概率不大。同时,成交量的好转并没有带来库存的下降。截止2月末,全国已竣工商品房待售面积6.4亿平方米,比2013年末增加1.5亿平米,如果考虑到在建面积和已出让土地待建面积,全国库存量远高于统计数字,高库存抑制了企业投资开工意愿。2010年以来大量的土地供应将导致今年上半年商品房供给仍然较多,库存风险已成为决策层最为关注的问题。

　　库存风险或倒逼超预期政策出台

　　在目前政策状态下,2015年销量大幅超越去年下半年的概率不大,而供给却可能不会减少,若要快速消化库存风险,较去年下半年更加强烈的刺激政策是非常有必要的,今年出台超预期的刺激政策概率较大。近期两会中已传出地产政策更加积极声音,未来超预期的政策可能体现在:调整中小城市二套房贷首付比例;棚户区改造货币化安置去库存;开启商品房转公租房的新模式;营业税免征门槛由5年缩短至2年;管控地方土地供应等等。

　　超预期政策箭在弦上,板块行情不得不发,给予行业“推荐”评级

　　更加宽松的地产政策叠加宽松的货币政策,最终将推动地产销量的回升。一方面宽松政策环境推高地产公司估值,另一方面,销量回升拉动地产公司业绩。因此地产板块政策市的规律非常明显。我们统计了2008年以来地产板块持续上涨的时期均伴随着政策放松及销量回升。而反过来看,政策宽松的时期多数情况下伴随有地产板块上涨,但有一次例外,即2012年三季度,在成交量持续回升半年后,市场对宽松政策及逐渐走高的销量是否还能持续产生怀疑,地产板块下跌,而四季度销量继续提升,宽松政策没有扭转,地产板块出现补涨。

　　如今超预期政策箭在弦上,我们看好地产板块未来行情,给予“推荐”评级。重点关注四大主题:1)行业龙头:万科A,保利地产,招商地产;2)国企改革:天健集团,中洲控股,深振业A,南国置业;3)京津冀板块:华夏幸福,荣盛发展;4)积极转型:华业地产,金科股份,苏宁环球等。

　　风险提示:

　　宽松政策低于预期;销量持续低迷;销量快速回升带动价格上涨超预期等。