[深度解读] 上海国资再出重拳 中华企业募资60亿加码主业

　　[编者按] 继嘉丰股份之后，上海国资近期再出重拳。停牌近一个月的中华企业拟向包括公司控股股东上海地产（集团）有限公司在内的不超过10名的特定对象发行不超过141176万股股份，募集资金总额不超过60亿元，用于加码房地产主业。本次定增透视出上海国资改革有何新动向？本次定增将对中华企业的未来经营带来哪些影响？本网特约一线信披记者为您做深度解读。

　　中国证券网讯（记者  李锐） 停牌近一个月的中华企业股份有限公司27日发布定增公告，公司拟向包括公司控股股东上海地产（集团）有限公司在内的不超过10名的特定对象发行不超过141176万股股份，发行价格不低于4.25元/股，募集资金总额不超过60亿元。公司股票将于6月30日复牌。

　　控股股东实力雄厚 拥有大量优质资产
　　中华企业股份有限公司因筹划重大事项停牌于5 月30日起停牌。根据公告，公司控股股东地产集团拟以其持有的经营集团10%股权、凯峰房产10%股权和馨虹置业100%股权参与认购公司本次非公开发行的股票，标的资产的初步评估值约为21亿元，其余部分由其他特定对象以现金进行认购。在上述资产当中，经营集团及凯峰房产为中华企业控股子公司，本次交易前，中华企业与地产集团分别持有经营集团的 90%和 10%的股权；中华企业、大华（集团）有限公司、地产集团分别持有凯峰房产 71%、19%与 10%股权。公告显示，经营集团的房地产业务立足于上海，项目储备丰富；凯峰房产目前在开发的项目为上海徐汇区小闸镇项目，地理位置优越，升值潜力较大。馨虹置业系地产集团为开发“长宁区 239街坊地块项目”而成立的项目公司，其所开发建设的239街坊地块项目地处上海市长宁区的黄金地段，预计将于2016年底前竣工。上述发行完成后，地产集团仍为中华企业控股股东。

　　盘活国有资产 搞活国企机制
　　近年来，在房地产调控的大背景之下，房地产上市公司再融资之路并不平顺，中华企业也是在16年之后首次启动再融资。
　　“这其实也是上海国资国企改革的一个重要的组成部分。”业内人士表示，作为上海国资旗下重要的房地产上市企业，中华企业通过本次定增，一方面利于解决与大股东的同业竞争问题，推进主业拓展，增强发展后劲，另一方面，如果通过本次定增能够引进一些非公战略投资者，也能够有效盘活国有资产，利于国企机制搞活。

　　定增项目定位高端 市场销售前景良好
　　中华企业本次定增募集现金投资项目为上海徐汇区小闸镇项目和补充流动资金。小闸镇项目系集高层、多层洋房于一体的大型中高端住宅社区，地处上海市徐家汇商圈，区位优势明显，具有良好的销售前景。该项目目前已开工，计划总投资金额约 90 亿元，拟投入募集资金 28 亿元，其余资金公司将通过自筹等途径解决。与此同时，为加大未来项目开发、建设和销售力度，公司拟通过本次非公开发行投入 11 亿元募集资金用于补充公司流动资金。这将有利于提高公司的流动比率，降低财务风险，节约财务费用，增强公司经营稳健能力及抗风险能力。
　　中华企业自成立以来，始终专注于房地产事业，将“以住宅和商业地产投资开发为主的复合型房地产投资开发和管理的企业集团”作为企业发展战略。通过本次非公开发行，中华企业收购控股股东下属位于上海地区的优质住宅项目股权，符合公司的经营发展战略，有利于公司拓展上海区域开发，优化中高端住宅产品布局，推动公司持续健康发展。

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　　【券商研报】

　　光大证券：再融资助力增长 市场化发展继续迈进

　　集团注入3 个相关公司资产，按权益计算将增加公司待结土地储备22万方，共计涉及6 个项目，其中4 个上海项目、1 个无锡项目、1 个江阴项目。注入项目资质好，除无锡项目以外，大多为早期拿地项目，毛利率均超过30%，其中江阴项目和上海松江项目将在2014 年贡献业绩。（详见全文）

　　海通证券：转让古北9-4项目推动当季业绩大增

　　作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企，公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。2013年，上房集团正式进入公司合并报表，这使得公司增加了33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城的优质项目储备，推进了同业竞争问题解决。（详见全文）

　　上海国资改革放权进行时上市公司为主力军

　　方案提到要发挥国有控股上市公司资源整合优势，并且在企业改制重组决策程序上，将赋予企业更多自主权；同时，强调重组改制要证券、产权市场公开进行等，这些无疑预示着在沪版混合所有制改革中，资本市场将成为重要战场，上市公司则将成为改革的“主力军”。

　　□赋予企业更多自主权

　　□坚持市场决定对象和发现价格

　　□重组改制要在证券、产权市场公开进行

　　上海国资国企混合所有制改革，将赋予上市公司更多机会。

　　据了解，上周上海市委常委会审议通过的推进混合所有制改革的方案中，较“20条”而言，诸多方面更为细化。

　　方案提到要发挥国有控股上市公司资源整合优势，并且在企业改制重组决策程序上，将赋予企业更多自主权；同时，强调重组改制要证券、产权市场公开进行等，这些无疑预示着在沪版混合所有制改革中，资本市场将成为重要战场，上市公司则将成为改革的“主力军”。

　　混合所有制改革目标明确

　　近日，《关于推进本市国有企业积极发展混合所有制经济的若干意见(试行)》获上海市委常委会审议并原则通过。方案主要就推进国有企业公司制股份制改革、优化国有企业股权比例结构、加快开放性市场化双向联合重组等多项重要内容进行了阐述。

　　据上证报记者了解，相较于《关于进一步深化上海国资改革促进企业发展的意见》(即上海国资国企改革“20条”)，此份方案在表述方面虽无重大突破，但还是存在不少值得关注的方面，尤其是在对企业改革方面的论述更为细致明确。

　　整体来看，首先是混合所有制的改革目标明确，即“三到五年的持续推进，基本完成国有企业公司制改革，除国家政策明确必须保持国有独资外，其余企业实现股权多元化，发展混合所有制经济……”对此，一位国资方面的专业人士向记者分析：“这样的表述其实十分清晰，就是除了必须国有独资的以外，都可以发展混合所有制。不过，关键还要看怎么操作。”

　　其次，作为此次国资国企改革中的重要突破——“分类监管”思路，在发展混合所有制方面也同“20条”一脉相承。根据“20条”的要求，改革要明确功能定位并实施分类管理。因此，不同情况的国资国企，其面临的“怎么混”程度也不一样。据了解，目前的思路是分几个层次。例如，负责国资运营的国有资本管理公司，须保持国有独资。而在另外的“功能类”和“公共服务类”方面，可保持国资全资或国资控股；至于大力发展的战略性新兴产业、先进制造和现代服务业，其中的重点国有骨干企业，可保持国有控股或相对控股。除此之外，一般竞争性国企，则按照市场规则流动。

　　有分析人士指出，从方案中对国资管理公司的表述来看，外界期待中的国资管理平台即将迎来实质性启动。

　　资本市场将成主战场

　　从与“20条”的比较来看，方案中的另一大特点，在于再次强调了具体企业，尤其是上市公司在改革中的相关侧重和规范，且证券市场被多次提及。这也意味着，上市公司将成为推进混合所有制改革的“主战场”。

　　上海国资国企改革“20条”中，已有谈及“国有控股上市公司”，主要体现在推动开放性市场化重组整合方面，但未做详细阐述。不过，在推进混合所有制改革方案中，强调了要利用国内外多层次资本市场，推动企业集团整体上市，成为公众公司。此外，“发挥国有控股上市公司资源整合优势”也被突出，并且以此作为重要载体，推进竞争类企业主业上市，功能及服务类企业竞争性业务资产上市，从而提高证券化水平。

　　另外，为了规范企业的改革，方案特别提出要明晰企业改制重组的决策程序，同时，坚持市场决定对象和发现价格。这意味着，市场被赋予了更重要的力量。

　　据了解，上海市管企业改制重组需要报市政府同意后实施，但集团公司下属企业改制重组，一般由集团公司决定，重要国资企业改制方案报市国资监管机构备案，国有控股上市公司则按规定程序进行。“这一条其实是给企业松绑，意味着集团拥有不小的决策权和自主权。”一位分析人士指出。显然，对于拥有众多上市平台的上海国有大集团来说，这也有利于提高对上市公司的整合效率。

　　同时，证券、产权市场也将成为混合所有制改革的重要战场。方案强调在选择战略投资者、推进MBO时的重要关注点。例如，企业要重点并择优选择能在技术、管理和资源上形成互补、协同和放大效应的战略投资者。确定合作对象时，需要同多个意向方充分沟通，必要时对竞价的投资者数量设定下限。企业重组改制涉及国有股权、产权或资产转让，增资扩股的，应在证券、产权市场等场所公开进行。

　　事实上，由于证券、产权市场具有的公开性，能够提供更市场化的方式和价格，其实也是国资推进混合所有制的最好途径。“充分利用资本、产权市场，在关于改革的内部讲话中经常被提及，这次被列入方案中也不意外。总体来看，方案比‘20条’更为详细了，关键在于怎么做。”上述分析人士向记者表示。

　　在操作层面，近期上海国资国企混合所有制改革又添新案例。锦江股份6月14日推出的增发方案中，又出现了弘毅投资的身影，后者将同公司大股东锦江集团一起参与认购，发行完成后弘毅投资将持有公司12.4%的股份。（人民网 ）

　　上海国资改革期待“雷雨齐下”

　　中国证券网讯（记者 盛景荃） “上海国企国资改革20条”已逾半年。尽管发布之初被寄予厚望，改革创新的呼声一浪高过一浪，上海也被各界冀望能在本次国企再改革能有率先破冰之举，以引领区域国资整合。然而，半年以来，从诸多上海国企上市公司公布的重大事项上面来看，改革力度不如预期，混合所有制动作不大，二级市场的股价也不尽如人意，颇有些“雷声大、雨点小”的意味。

　　2014年一开局，多家上海国有上市公司纷纷筹划重大事项。据金融资记者统计，2014年以来，因筹划资产重组、股权转让、定向增发等重大事项而停牌的上海国资委背景的国企上市公司已达19家。目前，仍在停牌过程中的上海国企上市公司包括：S*ST中纺、海博股份、东方明珠、棱光实业、耀皮玻璃、市北高新、自仪股份、东方创业、百视通、东方明珠、中华企业和锦江股份等12家。

　　从数量上看，不少上海国资上市公司已经停牌筹划大事，但从目前已经公布的方案看，尺度及创新力并不如人意。除了绿地借壳金丰投资，其他几个方案可以说颇让资本市场失望。

　　比如浦东金桥。2013年12月5日，浦东金桥发布了重大事项停牌公告，拟筹划上海金桥出口加工区联合发展有限公司股权收购的事项。2月26日，浦东金桥发布复牌。这是很普通的资产注入方案，与混合所有制无关。

　　再如飞乐音响。4月4日起，飞乐音响停牌筹划重大事项。据此后公告，此次重大事项主要是收购申安联合及庄申安持有的北京申安集团 100％股权。飞乐音响希望借助北京申安集团在 LED 照明工程领域多年积累的综合服务能力，通过加强双方销售、方案设计、工程施工团队交流，促进双方相互了解，充分交换销售信息及设计施工经验，提高飞乐音响为客户提供 LED 照明一揽子解决方案的服务能力，为公司创造新的利润增长点。尽管如此，停牌47日之后，飞乐音响复牌当日股价却仍然下跌，跌幅2.96%。

　　再看看三爱富。5月24日，三爱富发布了重大事项停牌公告。6月9日公布定增事项并复牌。复牌当日，三爱富股价随即应声下跌2.35%。因为方案不如市场期待：公司拟向包括公司的控股股东华谊集团在内的不超过十家特定对象非公开发行不超过12254.90万股股票，计划募集资金不超过15亿元，投资于年产3500吨氟橡胶（FKM）和3500吨聚全氟乙丙稀（FEP）项目，年产10000吨六氟丙烯，150,000吨副产盐酸，100吨四氟乙烷亚硫酸钾，200吨醋酸丁酯产品技术改造项目及补充流动资金。也是一个很普通的再融资做主业项目。与此前传闻出让控股权实行混合所有制相去甚远。

　　据金融资记者统计，2014年以来重大事项的上海国有上市公司，复牌当日股价上涨的占37.5%。而复牌后一月股价上涨的仅有飞乐股份一家，其余上海电气、上海梅林等四家企业均下跌。

　　对于半年来上海国有上市公司改革“雷声大、雨点小”的现象，金融资记者采访了几家熟悉上海国资国企改革的投资机构。

　　上海国资国企改革进展为何缓慢？接受采访的几家投资机构高层均认为主要是缺乏经验，缺乏制度基础。

　　其中一家私募合伙人对金融资记者表示，从国资改革的目的来讲，国资改革是最大化的挖掘、改善和提升国企的市场竞争力，这是中国经济未来增长的重要动力来源，同时也存在如何打开局面达成预期目的的现实难点。上海作为全国经济中心，资源极为丰富，正因为如此上海的改革具有代表性意义，所以，上海的国资改革更能影响所有国有企业改革的状态和趋势。而现实问题是，上海国资改革意义重大却缺少既往经验，也缺少制度基础依靠，推动起来要特别谨慎。同时，不同的国企具有不同的现实特点，在充分推动国企市场化竞争力的目标下，国企改革推动速度肯定要慢下来，会更趋于谨慎。“政府希望通过推动国资国企改革，在3-5年能造就一批有真正市场竞争力的国有企业，这也是衡量国有企业改革的效果，因此，改革的推动更趋谨慎。”

　　另有PE机构高层表示，上海国资国企整合前对各个国企实际情况的评估有一定难度，只有评估相对准确，整合后的效果才有保障。如果上海国资国企改革涉及到非上市公司，无疑也会影响推动速度。况且，国企业务布局很庞杂，改革无经验亦无先例，无经验无先例也就意味着无制度，因此，改革只能是摸石头过河，边推动，边摸索，边建立一些基础性制度。

　　上述人士表示，在国资国企改革在制度方面，以往是政府管理的是国企，而改革更突出的是国有出资人的特点，国企的管理者是否发生变化、国有资本出资人的实际角色问题目前并无制度可以参考。

　　尽管多有阻碍，目前出台的部分方案也不如市场预期，但是国资改革是经济改革的重要组成部分，是经济未来增长的重要动力，上述投资机构还是很期待后续的国资改革能加大尺度，多点尝试创新，尤其在混合所有制方面多做尝试，“这是目前和未来资本市场投资机会的重要来源。”该人士如此说。

　　有点期待的是，东方明珠与百视通的重组整合，有望开创上海国资改革无先例重组。黎叔如何操刀，我们拭目以待。

　　锦江股份引入战略投资者 向弘毅和大股东定增募资30亿

　　中国证券网讯（记者 王璐） 6月14日，锦江股份（600754.SH）发布非公开发行股票预案，公司拟通过非公开发行方式向战略投资者弘毅投资和控股股东锦江酒店（2006.HK）发行20127.70万股A股股份，发行价格为15.08元/股，锁定期3年。募集资金总额不超过30.35亿元，主要用于公司未来三年业务规模及门店发展。
　　签约门店实现跨越增长 定增将加快业务发展
　　方案显示，公司计划至2017年末，实现签约门店由2013年末的逾1000家增长到2000家以上的跨越式增长。锦江股份表示，将借本次非公开发行加快推进公司核心主业有限服务型酒店业务的发展，进而实现公司业绩的可持续增长。本次非公开发行预案，尚需公司股东大会审议通过，并获得相关政府部门批准及核准。
　　2015年上海迪斯尼开园 人流聚集效应将再度暴发
　　根据《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》，旅游业已成为国民经济的战略性产业。近五年来，国内旅游人数的年复合增长率达13.75%，国内旅游收入的年复合增长率则达到24.60%；与此同时，随着2015年上海迪斯尼的开园及国家会展中心的建成，将在上海地区引发极大的人流聚集效应。在今后相当长的时期内，我国特别是上海地区的旅游业及配套的酒店行业都将处于一个大有可为的重要战略机遇期。锦江股份在此背景下适时启动非公开发行，有助于加大核心主业的投资力度，为广大股东持续创造价值回报。
　　长期以来，锦江股份以投资和经营管理有限服务型酒店为核心主业，始终保持和强化“锦江之星”等成熟、优势品牌的市场先导地位，同时积极培育“锦江都城”品牌，扩大市场份额，并取得显著成效。公司有限服务型酒店最近六年营业收入年复合增长率为26%，净利润年复合增长率达40%。特别是，“锦江都城”是公司为开拓中端酒店市场而新创建的一个有限服务型中端酒店品牌，突出品味、舒适、时尚、商务等品牌元素，从而实现更高的性价比优势。
　　业内人士认为，在公司的有限服务型酒店业务中，已开业酒店的经营良好，将不断带来稳定增长的回报，而随着此次募集资金的到位，有望驱动公司发展和效益共同驶入快车道。
　　引入战略投资者 优化股权结构和治理格局
　　作为本次非公开发行引入的战略投资者，弘毅投资成立于2003年，曾参与过中国玻璃、中联重科、石药集团等一系列国企的成功改制，形成了一批以混合所有制形式改造、提升国有企业的实践成功案例。
　　弘毅投资表示，看好锦江的品牌和锦江股份的有限服务酒店业务，更看好锦江的管理团队。弘毅本次15亿元入股锦江股份，占公司总股本的12.43%，成为锦江股份第二大股东，并有权提名一名董事，将对锦江股份的股权结构和治理格局起到很好的改善和优化作用。这也是继2013年入资SMG尚世影业、2014年初入资上海城投控股之后，弘毅以战略投资者身份在上海成功参与的第三个混合所有制投资案例。
　　锦江股份表示，引入弘毅投资作为战略投资者，是在上海出台“国资国企改革20条”的背景下，通过公开透明的上市公司平台，推进和深化混合所有制的有益探索。这将有利于发挥双方优势，进一步优化公司治理结构，推动公司机制创新，加大资源整合力度，打造具有国际竞争力和品牌影响力的行业领军企业。

　　金丰投资资产重组获上海市国资委批复

　　中国证券网讯（记者 严政）金丰投资6月26日晚间公告称，近日，公司收到上海市国有资产监督管理委员会《关于上海金丰投资股份有限公司重大资产重组有关问题的批复》，原则上同意公司重大资产重组方案。
　　金丰投资今年3月披露重组方案，公司拟通过资产置换和发行股份购买资产方式进行重组，拟注入资产为绿地集团100%股权，预估值达655亿。重组完成后，公司将成为上海市国资系统中的多元化混合所有制企业。

　　上海国资改革利好 上实发展蓄力“弯道超车”

　　本轮上海国资改革的强劲势头，让上海国有企业的未来充满想象空间。在经过一系列内部整合后，上海本土老牌房企上实发展(600748.SH)，正以全新的姿态和面貌迎接改革带来的重大契机。

　　知情人士告诉记者，上实发展过去几年的发展较为稳健，公司并没有因为楼市火爆而 激进扩张。今年以来，资产负债率较低且手握充足现金的上实发展开始蓄力“弯道超车”。一个直接的表现就是，公司以较低的价格在上海、杭州各拿下一幅优质地块。

　　“我们会充分利用自身优势以及上海国资改革带来的机会加速发展。”上实发展一位高层人士对记者称，“今年国内楼市确实有降温迹象，但我们从中看到更多的是机会。”

　　借力改革东风

　　日前，中共上海市委举行常委会，审议并原则通过《关于推进本市国有企业积极发展混合所有制经济的若干意见(试行)》(下称《意见》).

　　《意见》明确，经过三到五年的持续推进，基本完成国有企业公司制改革，除国家政策明确必须保持国有独资外，其余企业实现股权多元化，发展混合所有制经济，企业股权结构进一步优化、市场经营机制进一步确立、现代企业制度进一步完善，国有经济活力进一步增强。

　　上实发展相关负责人认为，这一文件的出台，对于公司未来的发展将是一大利好。“在国家鼓励发展混合所有制经济的大背景下，公司今后将更多地与优秀的民营企业进行合作，实现优势互补、共同发展。”

　　据悉，此次《意见》以促进各类所有制经济相互融合、共同发展为导向，以发展公众公司为主要实现形式，实现发展混合所有制经济与优化国资布局结构、实施开放性市场化联合重组相结合，与推动国资有序流动、盘活和用好国有资产相结合，与完善公司治理结构、建立健全现代企业制度相结合。

　　业内人士告诉记者，作为一家在A股上市十余年的企业，上实发展在公司治理、建立现代企业制度方面处于领先地位。此前，由于各方面的原因，国有企业在与民营企业进行合作的过程中，往往会有一些顾虑，这也在某种程度下，限制了公司的发展。此次上海国资改革，是上实发展借势做大做强的良机。

　　知情人士透露，出于提升资产证券化率的需要，目前已经对接资本市场的上海国企均存在较为强烈的优质资产注入预期。不论是绿地集团借壳金丰投资，还是农房集团整体注入海博股份，均说明这些已经上市的国企平台，未来拥有极大的想象空间。

　　据记者了解，目前上海国资系统中仍有许多优质的地产资源未进入上市公司。上海地产集团、绿地集团、上海城建集团、上海建工集团、上海实业集团等均有相当比例的房地产业务。上海地产集团和绿地集团的整合已初见端倪，而上海实业集团的地产业务整合亦有可能在今年加速“破局”。

　　据悉，上海实业集团是上海市人民政府于1981年在香港成立的窗口公司，现为上海市人民政府在境外最大的综合性企业集团。上海实业集团也是上实发展的实际控制人。

　　事实上，上实发展早已经被众多券商列为重点的上海国资概念股之一。有媒体报道称，上海实业集团的混合所有制改革方案已在制定当中，而上实发展或将在这个过程中起到重要平台的作用。

　　“抄底”土地市场

　　除了享受政策红利，上实发展也在其地产开发主业上加速迈步。

　　今年1月底，上实发展全资子公司上海上实城市投资发展有限公司(下称“上实投资”)以底价2.64亿元竞得上海嘉定新城的G05-6 地块。该地块土地出让面积为3.3万平方米，容积率为 1.6，土地用途为商住办。

　　5月14日，上实发展公告称，根据公司战略要求及嘉定新城 G05-6 地块项目的下一步发展需要，公司拟引进绿地地产集团及上海铭邦投资作为新股东对该地块的项目公司增资。增资完成后，上实发展、绿地各持有该项目37.5%股权，剩余25%股权由铭邦投资持有。知情人士透露，嘉定新城项目将由上实发展进行操盘。

　　一位业内人士分析称，嘉定新城项目集住宅办公商业为一体，根据项目现有条件，通过引入投资方来共同运作开发该项目，有利于推进项目的后续开发。同时将进一步优化公司的现金流情况，为公司未来发展运营提供良好的保障。

　　在为嘉定项目引入强力合作方的第二天，上实发展又联合丰盛集团以10.7亿元底价竞得杭州“余政储出〔2014〕18号”地块。该地块位于杭州市余杭区良渚街道，面积7.5万平方米，性质为商住用地，容积率1.6~2.3.

　　一位长期关注土地市场的业内人士告诉记者，上实发展前几年较少在公开市场拿地，公司的主要精力集中于存量土地的开发。今年其频频在土地市场上出手，加速扩张的态势较为明显。

　　“其实，去年我们也参与了上海一些地块的竞买，但当时上海的土地市场实在太火爆，基于谨慎投资的考虑，公司没有贸然出手拿地。”上实发展的一位高层人士向记者透露，“从目前的情况看，公司管理层对楼市走向的判断非常准确。今年我们希望能够利用楼市调整的机会，补充一定量的土地储备，为公司的新一轮发展奠定基础。”

　　谈及频频引入合作伙伴的这一动作，上实发展上述高层人士表示，引入实力较强的合作方，将更有利于项目的开发和企业的长远发展，资本市场也比较看好这种战略联盟。“合作开发今后将作为公司重要的战略引擎之一。”他表示。

　　蓄力“弯道超车”

　　在积极补充土地储备的基础上，上实发展的一系列融资动作亦备受外界关注。

　　4月24日，上实发展公告称，上实投资与上海上实资产经营有限公司共同出资成立股权投资管理公司，并由该平台公司引进实力较强的金融机构共同成立资本管理公司作为 GP，发起设立相关房地产基金。

　　上实发展认为，通过本次交易，公司在做强房地产主业的同时，充分整合内外部优势资源，实现公司地产主业向金融产业的延伸和拓展，推动公司多元化布局，提升公司核心竞争力，为公司未来发展奠定良好基础。

　　业内人士分析称，随着房地产利润水平下降以及金融环境收紧，开发商尝试轻资产模式，设立房地产基金将成为发展趋势。房地产基金作为社会资金介入房地产领域的重要方式，将使开发商融资渠道得到有效拓展，在这方面，上实发展可谓顺势而为。

　　5月16日，《上实发展债券发行预案》出炉，公司拟发行不超过30亿元债券。据悉，本次发行公司债券的募集资金拟用于偿还公司债务，调整公司债务结构，并拟用剩余部分资金补充公司营运资金。

　　业内人士认为，相比于其他房企，上实发展的各项财务指标均非常出色，特别是其资产负债率比业内平均水平要低很多。“考虑到公司的规模并不是很大，在资金链不错的情况下加大财务杠杆，公司渴望加速扩张、做大做强的意图非常明显。”

　　公开数据显示，上实发展2011~2013年(截至当年年底)的资产负债率分别为65.77%、63.14%、65.3%。同时，其经营活动产生的现金流量金额连续三年为正。2013年底，公司手持现金达到68.9亿元。

　　“目前，上市房企的平均资产负债率在七成以上，不少房企已经超过八成，上实发展确实是A股中少有的资产负债率较低的企业。”上述业内人士表示。

　　上实发展一位高层人士坦言：“过去几年，公司经历了一个扩张、调整的过程。由于楼市调控频繁，公司在特定时间段内为了规避风险，选择了‘积极调整、练好内功’的策略。在行业内，我们的规模不算很大，但公司的发展一直较为稳健，品牌的社会认可度也比较高。”

　　上实发展方面透露，公司在发展战略上，将以“深耕布局区域、重点回归上海”作为拓展重点，选择重点城市、重点区域实现有效突破，以合理的成本通过多种方式、多种途径适度增厚资源储备，并适时启动多元化布局。“接下去，我们还会积极参与上海的旧城改造，助力上海城市的新一轮发展”。（第一财经日报 李明 ）

　　光大证券：再融资助力增长，市场化发展继续迈进

　　光大证券 谢皓宇

　　事件：6 月27 日晚，公司公告2014 年非公开发行股票预案，拟募集不超过60 亿元，其中大股东上海地产集团将上海房地产经营公司10%股权、上海凯峰地产10%股权和馨虹臵业100%股权臵入上市公司，作价约21亿元。公司本次发行价不低于4.25 元，发行数量不超过14.1 亿股。

　　约21 亿元换来待结权益土地储备22 万方，优质资产解决市场拿地瓶颈

　　集团注入3 个相关公司资产，按权益计算将增加公司待结土地储备22万方，共计涉及6 个项目，其中4 个上海项目、1 个无锡项目、1 个江阴项目。注入项目资质好，除无锡项目以外，大多为早期拿地项目，毛利率均超过30%，其中江阴项目和上海松江项目将在2014 年贡献业绩。

　　当前土地市场有所降温，6 月上海住宅用地平均溢价率为7%，较5 月的30%有所下降，但仍处高价成交阶段，和2008、2012 年仍有差距。

　　我们认为，此次集团注入资产，一是注入资产盈利性好、价格低，将在未来3 年内增厚业绩，二是解决市场地价高企的拿地瓶颈。

　　债务期限结构优化，打破扩张束缚

　　截止2013 年，公司净负债率为57%，和重点房企平均58%相差无几，但期限结构差异较大。公司短期借款占有息负债比例为76%，远高于行业平均和标杆企业万科的63%和43%。

　　我们认为，债务结构期限结构会影响公司扩张进度，公司计划募集的不超过39 亿元资金（其中补充流动资金11 亿元）将对公司债务结构带来有效转变，为后续高增长做下准备。

　　公司继续迈进解决同业竞争，给予增持评级

　　集团支持公司解决同业竞争，在当前国企改革持续推进背景下，其他以市场化手段推进公司发展的举措也有望加快推进。我们首次覆盖，给予“增持”评级，预计2014~2016 年EPS 为0.33/0.35/0.48 元，对应PE 为14/13/10 倍。

　　海通证券：转让古北9-4项目推动当季业绩大增

　　公司公布2014年一季报。报告期内，公司实现营业收入6.76亿元，同比下滑41.32%；归属于上市公司股东的净利润2.99亿元，同比大增147.31%；实现基本每股收益0.19元。

　　投资建议：

　　作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企，公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。2013年，上房集团正式进入公司合并报表，这使得公司增加了33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城的优质项目储备，推进了同业竞争问题解决。目前，公司拥有商品房项目权益建面392万平，可满足三年以上开发需要。公司商品房和存量商业物业去化加快，费用率有所降低；公司设立股权投资和生态农业公司，多元化拓展起步。股权转让将有利增厚业绩。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.30和0.37元，对应RNAV是10.61元。截至4月29日，公司收盘于5.91元，对应2014、2015年PE分别为19.70倍和15.97倍。考虑到公司收购资产增强了发展后劲，项目去化加快，因此，我们以RNAV的80％即8.49元作为目标价，维持公司“增持”评级。（海通证券 涂力磊,谢盐）