【编者按】楼市终于涨不动了,无奈之下,一些库存压力大的地方,开始纷纷取消限购政策,试图改变冷清的房地产市场。限购令集中松绑,确给部分地区的房市带来了暖意,但能否改变楼市下调的轨迹?身在其中的上市房企,又从中嗅到了什么市场风向?
中国证券网讯(记者 于兵兵)限购猛虎,曾经令市场一朝冰冻。今天,它的大撤退,却无法令市场重回火爆。究其原因,一是限购在近一两年内早已事实上被淡化,二是供需结构在三年里也已经出现实质变化。供给乐观上涨的同时,需求却苍白无力。这一方面是由于偏紧的信贷政策和货币政策,另外,也确实与反腐等政治行为带来的社会消费结构的改变息息相关。最后一点,虽然官方鲜少提及,却是房企私下深感认同的真相。
限购松绑潮涌
有数据统计,截止7月25日,已有27个城市对调控进行松绑,其中7个城市全面取消限购,7个城市部分取消,4个城市可购房落户,7个城市可享受购房补贴即公积金补贴,2个城市放松限价限购。
据统计,全面取消限购的七个城市是温州、海口、长春、成都、济南、沈阳、呼和浩特。七个部分取消限购的城市是武汉、天津、南昌、宁波、杭州、厦门、苏州。七个城市购房可享受公积金补贴,如:扬州、合肥、郑州、铜陵、宣城、泰州、常州。四个购房可落户的城市为南宁、无锡、西宁、海南。最后两个仅对限价和限购进行放松的城市是北京和广州。
从时间来看,近期出现各地集中松绑限购的趋势。仅在7月就有海口、济南、西安等10个左右城市发文“松绑”。
从救市方式上看,除了苏州等地直接取消某类住宅限购外,也有些城市取消或不再要求提供住房套数查询证明,并降低“补税”限制等,如济南。也有城市通过放宽入户政策、降低公积金贷款门槛、减免契税或一次性付款可购第三套房等方式进行“救市”,比如南宁。
限购之所以于三四线城市率先松绑,背后是这些城市产业经济发展不利,真实的刚性新增需求不足。根据上证报记者的实地调查,很多三四线城市中,以往楼市的销售,多依靠政府、银行、学校等事业单位或垄断行业工作人员的投资性购房。在目前形势下,这部分需求严重萎缩,极大影响了当地楼市销售。加上开发商们近几年大举参与新城开发,天量供给吓退了很多意向购房人。人少城空、商业更不敢进,配套不足,购买更加无力。开发商再不敢轻易拿地,新城愈发压力重重。这就是目前很多新城恶性循环的真实写照。
难改楼市下调轨迹
那么,在此情况下,地方政府用松绑限购来救市,真的会有奇效吗?
中原地产研究数据显示,7月前20日,54个重点城市中,新房总成交量比6月同期微涨3.9%。若刨除端午节3天影响,7月成交量实际同比仍下降2.7%。而针对政府“松绑”楼市,中原集团研究中心总结了三类不同的市场反应,除“短期效果显著,成交出现反弹”和“收效甚微”两类城市外,抽样调查的城市中,“松绑”对楼市“基本没影响”的城市数量占近半数。
调查结果显示,苏州、无锡、厦门等地的“救市”不仅没有拉动楼市实现销售增长,反而都出现了不同程度下降。以苏州为例,从7月19日起,全市取消对90平方米以上住房的限购政策,本地人及外地人均可购买。另有传闻称含90平方米以下的精装修房源,绿色建筑二星以上取消限购等,多重“松绑”,苏州却仍难拉动楼市实现增长。苏州6月以来至限购日前,销售日均值大致为2.1万平方米左右,而7月19至22日日均成交仅为1.8万平方米左右。
再看一下一向具有风向标意义的杭州楼市,据了解,杭州开发商在限购松绑传闻出现后进行了密集促销,但业内人士认为,这也只会集中消化一批观望需求,短期内可能使楼市成交量上涨10%至20%。但对于流动性存在危机的企业,这一针“缓痛剂”可谓杯水车薪。一旦出现一两个流动性危机案例,杭州楼市有可能重回冰点。“大势未改,仍需自救”是专家给房企开出的最佳战略。
克而瑞机构杭州总经理刘晨光表示,对于杭州房企来说,限购解除带来的出货时间窗口很短,短则一个月,长则两三个月,且激发不出太多改善性需求。因此,此前准备充分的开发商可能会利用好这个窗口期。多数中小型流动性紧张的企业,可能仍在危局中。如何解除这轮流动性危机,将是地方政府下一步救市目标,限贷放松可能是其中应有之意,但目前的市场仍需要一揽子解决方案,才有实质回暖的可能。
【上市公司影响】
中国证券网讯(记者 吴耘)截至目前,由于南京地区房产销售量出现下滑,但价格保持稳定,因此并未推出限购松绑相关政策。栖霞建设为了应对可能出现的行业调控政策和市场的波动,一直在调整产品结构,力推刚需楼盘和保障性住房。
中国证券网讯(记者 滕飞)济南自7月10日起全面放开限购政策,山东省地产龙头鲁商置业或因此迎来业绩增长。实际上,早在7月2日,济南市房地产限购政策解禁的消息就已经不胫而走。受此消息提振,临近午间收盘,鲁商置业突然放量增长,最高涨幅达7.49%。
中国证券网讯(记者 彭飞) 近段时间以来,全国部分城市不同程度地对房地产限购政策进行松绑,对此,泰禾集团表示,限购是否取消对公司影响有限,泰禾集团全年250亿元的销售目标不会改变。
中国证券网讯(记者 陈志强)作为三四线城市,铁岭并没有实施限购政策。事实上,铁岭新城每年的销售旺季主要集中在三四季度,伴随着各地限购放开,开发商拿地意愿回升,这对铁岭新城也或是好消息。
中国证券网讯(记者 赵敏)随着苏州、无锡、常州先后对楼市松绑,取消一些限购政策,深耕江苏地产市场的凤凰股份有望从中获益。
云南城投有关工作人员向中国证券网记者证实,从6月份起,购房者就不需到房产中心进行购房资格查询和认证了。“但迄今为止,公司的销售部门也没有收到进一步的正式书面通知”。
中国证券网(记者 黄智勇)“我们现在售的是二期,剩下的房源不多了,只有几十套了,多数都是大户型。”锦地翰城的销售员这样说道。
【二三线城市“松绑潮”蔓延 一线城市仍在坚守】
至7月29日,已经有超过30个城市对取消或者降低了此前制定的房产限购门槛,有的甚至还出台了购房可以落户、可获公积金补贴等扶持政策。
7月17日晚间,央视财经官方微博发布消息称,上海有区县限购松绑。随后的21点27分,央视财经官方微博做出更正声明,称经上海房管局副局长庞元证实,松绑限购消息实为谣传,上海限购松绑并未官方发文,目前上海市相关调控政策并无变化。
首都经济贸易大学教授赵秀池在接受千龙网记者采访时表示,作为一线城市的北京不会取消限购。一个城市是否取消限购既要看住房市场的供求关系,也要看城市人口变动的趋势、城市规模的大小、优质公共资源的聚集程度。
【房市众生相】
多家知名房企高层向《证券日报》记者透露,目前来看,限贷不松绑,取消限购对楼市刺激作用还不明显,而不少房企今年都靠“大本营”战略突围。
从30家上市房企公布的销售数据看,除万科、保利、金地、恒盛地产、方兴地产和首开股份等6家未披露全年销售目标,无法计算其目标完成率,其余24家房企中,只有恒大和中海两家房企目标完成率超过五成,有13家目标完成率不足四成,其中花样年控股上半年业绩完成率仅为12%。
18日,国家统计局公布的“6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,6月份,房价环比下降的城市突破50大关,创下30个月以来的新高。
【观点】
继呼和浩特之后,更多城市加入到取消限购的行列中。在楼市大环境发生巨大变化的今天,曾经作为“政策红线”的限购,已不再是不可逾越的“雷池”。3月初全国两会上政府工作报告中提出的“针对不同城市情况分类调控”,将成为今年中央政府对房地产政策取向的最好注解。
一些库存压力过大的城市,纷纷通过松动甚至取消限购来“救市”,刺激购买力。此举对改善市场交易活跃程度有着明显的效果,但考虑到当前库存高企的现状,恐难以改变房价震荡下行格局。
真作假时假亦真,从来如此。
7月17日晚间,央视财经官方微博发布消息称,上海有区县限购松绑。上述微博在发布半小时后即被删除。随后的21点27分,央视财经官方微博做出更正声明,称经上海房管局副局长庞元证实,松绑限购消息实为谣传,上海限购松绑并未官方发文,目前上海市相关调控政策并无变化。
作为国内楼市风向标之一,上海楼市在政策层面似乎出现了《红楼梦》中的“太虚幻境”。
而与一线上海的“乌龙事件”不同,二三线城市的取消限购已经“明目张胆”。
7月22日,一份标记为“海府办[2014]148号”的文件在坊间流传。文件明确指出:海口市中止执行商品房限购政策,不再要求购房者提供住房套数证明。更早前,济南、沈阳等城市也被传要取消限购政策。至此,已经有二十余个城市或明或暗的宣布取消限购令。始于2011年的调控政策正面临全面松动。
多位分析人士认为,在市场压力下,地方政府谋求限购松绑是趋势所需,但是这仅仅释放一部分的需求,难阻房地产市场调整的大势。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉《投资时报》记者,上海这样的一线城市,限购政策在年内不会取消,但明后年有望逐渐退出。
枪打出头鸟?
限购令松动的背后是房地产市场的调整压力。
据山东媒体报道,2014年上半年,济南市共成交商品住宅229.81万平方米,共计20968套,同比分别下降26.73%和24.45%。上半年,济南商品住宅销售收入约202.89亿元,相比2013年上半年的234.51亿元,下降了13.48%。大明湖畔,地产商哀鸿一片。
全国范围内,房地产压力更加明显。从克而尔瑞研究中心监测的全国40个主要城市整体成交情况看,今年上半年,住宅成交总量约8955万平方米,同比下跌23%。而此前的2012年,则是同比上涨14%,2011年同比上涨13%。按季度看,一季度总成交量约4519万平方米,同比下跌22%;二季度总成交量约4435万平方米,同比跌幅并无收窄迹象,继续下跌24%,环比下跌1%。
戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏表示,限购最早可能取消的是三四线城市能级低、供应过剩的地区。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉《投资时报》记者,目前,楼市低迷,成交量下滑明显,房价也有所下降。在这种情况下,地方有取消限购的需求。此外,国家在调控手段上也要从行政手段转向分类指导,双向调控转为市场调控也会成为以后的长效机制。
就此杨红旭认为,多个地方政府取消限购是大势所趋,这有利于部分需求的释放,但是,对整个市场来说,暂时不会产生很明显的影响,取消限购也很难有大的表现。
易居中国分析师薛建雄则在接受《投资时报》记者采访时表示,市场不好,取消限购是一系列经济政策的一部分。事实上,上海的青浦、唐镇等板块的房价已经在松动,各个交易中心窗口实际上操作已经松了很多,只是上面的政策没有实际出来。而上海没有率先提出取消限购,是因为北上广深一线城市间的博弈,谁也不愿意第一个提出取消限购。
房价下调压力大
不过,博弈已然到了关键时点,限购政策如鲠在喉。
6月29日,在上海财经大学商学院EMBA“博雅智慧课堂”上,中国证监会[微博]国际参谋委员会委员戴立宁直言不讳,目前的房地产政策是错误的,也一定程度上导致了房价的居高不下。银行的利息低,使得买房子成为保值增值的手段,再加上大量的人口要移民到城市,这使得房价越涨越高。
问题是,越涨越高的房价确实越来越难被市场所消化。一旦房地产的成交量下降,企业的资金回笼就会出现困难。3月以来,以光耀地产倒闭传闻为代表的房地产开发企业资金链紧张、项目停工老板跑路新闻接踵而上。
5月,绿城进一步向融创出让股权,在融创中国收购绿城的新闻发布会上,绿城中国宋卫平就坦言,最近两个月的销售很不乐观,需要更有能力的人来接盘,因此选择了融创中国,选择了孙宏斌。
全国多个省市的地方政府,也给出了部分城市房地产库存高压的报告。高压之下,以价换量势在必行。戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示,2014上半年上海商品住宅市场成交量约为390.50万平方米,环比2013下半年下降42.90%,成交均价为每平方米2.6万元,环比2013下半年上升5.20%,占市场供应主导的刚需产品成交量跌幅最为明显。戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏预测,“2014下半年,特别是8—9月份后,打折促销项目或将明显增多,而刚需项目或率先开始以价换量策略。”
易居中国执行总裁、克而瑞信息集团CEO丁祖昱曾预测,2014年楼市未必乐观—一二线成交量稳中有跌,三四线成交量普遍看跌,总量下跌的可能远大于上升,建议企业尤其上市公司将业绩目标适度放低。
房地产市场分化
复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民对《投资时报》记者表示,调整是大势所趋,取消限购仅仅是地方政府的“病急乱投医”,并不能解决房地产调整压力。因为,一旦形成房价向下趋势,消费者的需求或许反而会减少。取消限购的作用或许也就在一两个月体现而已。
蔡为民认为,“整体上看,房价的下降通道已经打开,今年应该会出现五十座以上的鬼城。但是各个城市的情况会不一样,城市的房地产发展会出现分化。像上海这样的城市,在简单的调整后,会迅速的回升,因为上海的产业支撑、重大建设项目、人口导入等等有利因素并没有改变。而许多三四线城市则会步入漫漫调整路。”
杨红旭表示,一线城市的限购政策暂时还很难取消,一方面,房子供不应求的情况还在持续。另一方面,政府也有对超大型城市有控制人口、限制人口的想法。
不过,薛建雄认为,在市场的压力下,一线城市的限购政策也将很快取消。(投资时报)
专家称北京不会取消限购否则房价必上涨
7月22日,一份标记为“海府办【2014】148号”的文件在坊间流传。文件明确指出:海口市中止执行商品房限购政策,不再要求购房者提供住房套数证明。消息一出,迅速在网上引发关注。
而据中原地产研究部统计数据显示,目前已有无锡、厦门、宁波、南宁、福州、沈阳等近20个城市在限购方面有不同程度的松动,占到46个限购城市的43%。
限购,这个房地产市场调控政策,曾被视为抑制房价上涨的利器,也曾因其行政色彩而引发争议。那么,作为一线城市的北京,是否会取消限购政策呢?假如取消后又会带来哪些影响呢?
专家指出,作为一线城市的北京不会取消限购。否则将导致住房供求关系更加失衡,房价必然会上涨,北京的人口也更难以控制。
市民:多数认为不会取消 即使取消也买不起
北京是否会取消限购政策?假如取消限购政策,你是否会考虑买房呢?面对千龙网记者的提问,受访者多数预测北京不会取消限购,即使取消限购了,自己也买不起房。
“北京估计短期不会吧。”在搜房网工作的李佳女士在接受千龙网记者采访时表示,北京每年外来人口60万左右,供应量不足10万套。严重供不应求。此外,北京是特大城市,政府要限制人口。“目前楼市不振,北京放开限购,可能误导消费者。”
在京上班的河南籍王华风先生在接受记者采访时也坦言,就目前形式来看,想靠买房发家不可能了,大家都趋于理性了,现在谁还没事靠买房发家。他接着说道,即使放开限购,有钱人也不会盲目屯房了,现房都让想买房的买去了,消化是需要时间的。
在京工作的尹亚娜女士坦言,“没钱买房啊,光是北京的买房的前提条件就够等5年的啦,消费水平基本和收入持平,外地人存款每月能有2000-3000元算是不错的了,目前房价那么贵,如果买估计也是买到燕郊河北地界上啦。”
来自天津的屈斌告诉记者,他大学毕业后就来北京工作了,目前为止一直处于租房状态。“我认为北京不会取消限购,即使取消了,我也不一定买房。”屈斌坦言,在北京工作和生活压力太大了,他需要综合权衡租房与买房之间的利弊。“假如租房更合算,我宁愿不买房。”
市场:开发商“以价换量” 北京出现“破万”项目
据记者了解,进入7月以来,北京受到信贷紧张、自住房陆续入市等因素的影响,降价潮持续蔓延,不少开发商已开始放弃“救市”幻想,主动选择“以价换量”。位于北京亦庄南侧的合生世界村近期推出9800元/平方米的新品,成为亦庄地区第一个房价“破万”项目。
无独有偶,同样位于北京大兴区的魏善庄板块,由央企北京城建(8.95,0.280,3.23%)打造的新项目北京密码将于10月份开盘,预计售价70万元起。为了促进销量,开发商也在提升标配。该项目属于不限购的LOFT产品,层高4.5米。
据21世纪不动产北京区域总经理寇海龙介绍,近半年北京市二手房市场与新房一样,均处于下滑通道,成交量、成交价格持续走低。一批自住型商品房的入市,拉低了中低端价位商品房的价格,部分二手房业主不得不逐步下调挂牌价,议价空间也随之增大。
影响:政策一旦松动将会有大批市民加入买房大军
25日上午,在位于丰台区光彩路的我爱我家房地产经纪有限公司,记者采访了该公司的置业顾问韩金虎,“我认为北京两年内不会取消限购,假如取消限购后,北京的房价立马就会上涨50%”。韩金虎说,好多外地人在北京工作,他们虽然有钱,但是资格不够,所以无法买房。一旦政策松动了,就会有大批市民加入买房大军。
21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰在接受千龙网记者采访时提出,现有房价仍未抵达潜在购房者的心理价位,观望情绪未能逆转。不过,随着更多地方加入取消限购的队伍,购房者的预期正在发生微妙变化。
据桑豫峰介绍,6月下旬以来,新房和二手房的成交量都略有回升,表明部分消费者对后市继续下跌的看法不像前几个月那么坚定。如果信贷通道能有所畅通,成交量缓慢增长还是可能的,但目前尚未看出楼市已转向回暖。
专家:北京不会取消限购 否则住房供求关系失衡
首都经济贸易大学教授赵秀池在接受千龙网记者采访时表示,作为一线城市的北京不会取消限购。一个城市是否取消限购既要看住房市场的供求关系,也要看城市人口变动的趋势、城市规模的大小、优质公共资源的聚集程度。
赵秀池告诉记者,随着人口不断增加,北京的住房市场一直处于供不应求状态,仅仅经济适应房和限价房的轮候家庭就还有10万,所以,北京不会也不应该取消限购。
赵秀池指出,一旦限购取消,除了释放原来的刚性自住住房需求外,大量的投资投机性需求也会蜂拥而至,导致住房供求关系更加失衡,房价必然会上涨,北京的人口也更难以控制。
展望:下半年楼市将企稳 投资性需求仍要谨慎
21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰认为,下半年楼市将企稳。理由是,观望半年多的购房需求,将逐步释放;大批城市将取消限购,有些地方政府甚至会出手救市;一二线城市开发商会加大促销力度,吸引购房者入市;房地产信贷政策不会更紧。
桑豫峰建议,下半年是很好的入市时机,但投资性需求仍要谨慎,而拥有多套房的业主可趁楼市稳定之际出货。(中证网)
取消限购刺激楼市有限 世茂等房企深耕大本营
多家知名房企高层向《证券日报》记者透露,目前来看,限贷不松绑,取消限购对楼市刺激作用还不明显,而不少房企今年都靠“大本营”战略突围
“在目前楼市下,除一线城市外,取消限购对当地房地产影响市场较小。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示,尽管取消限购城市已经达到23个,但限贷不松绑,市场趋势很难改变。
值得一提的是,《证券日报》记者从多家房企处获悉,取消限购对高端市场影响相对明显一些,但短期内对其总体销售业绩的拉升作用不大。不过,开发商有自己的“招”去突围。
事实上,今年以来,在全国房地产市场“降”声一片,库存巨大的压力下,多家知名房企都在以“大本营”战略突围,其中,有房企高层向记者表示,“在这个区域我们深耕多年,对市场非常熟悉,能够灵活把控推盘节奏和平衡推货量,在全国范围内,销售业绩最好,消化存货速度最快的地区就是公司的大本营区域”。
短期内难以大量消化存货
事实上,从多地取消限购后的表现来看,由于库存过高,在当地有在售项目的知名房企也不看好该政策能够刺激其实现加快销售速度,回笼现金的目标。
“限购取消了,但银行限贷政策并未放松,对于我们这种刚需项目来说,限贷不放松才是阻碍成交量提升的关键因素。”以荣盛发展[0.18% 资金 研报]为代表的中小房企销售人员向《证券日报》记者直言。
此外,呼和浩特当地另一房企销售人员也表示,“限购取消后,我们项目成交量并没有明显提升,毕竟市场观望情绪浓厚,短期内还无法快速打开局面”。
上海易居房地产研究院提供的报告显示,2013年,在35个大中城市中,呼和浩特商品住宅库存排行第一,去化周期超过3年。无独有偶,以另一个城市温州为例,截至2014年7月份,温州一年内三次提及限购松绑或取消,且近期全面放开限购的迫切愿望得以实现。
不过,同策咨询研究部总监张宏伟认为,此次取消限购的“止跌药”对于温州楼市的刺激作用有限。从温州市市区商品房库存来看,同策咨询研究部数据显示,截至2014年6月底,温州市市区商品房库存量为123.34万平方米,库存去化周期为18个月。尽管此前部分房企大幅降价,但上半年整个温州市场成交情况尚没有回归到“量”的轨道上来,整个市场成交均价也在持续下跌。从未来发展趋势来看,温州楼市短期内似乎仍然在僵局之中,还没有明显好转。
值得一提的是,对于高端市场而言,取消限购确实能够促进一些成交量。“我们在厦门的项目销售一个月内开盘两次,销售额总计超过了10亿元”。某房企负责人向《证券日报》记者坦言,这与厦门暗中放开高端市场限购不无关系。
然而,高端项目毕竟周转较慢,无法承担房企完成年度销售目标的重任。鉴于此,在淡市下,多家开发商都选择了在“大本营”发力。
房企靠“大本营”战略突围
“我们销售业绩最好的地区是福建大本营区域。”世茂房地产相关人士向《证券日报》记者透露,2012年,世茂在福建地区的销售总额为150亿元,2013年为180亿元,连续两年成为福建地区销售业绩最高的开发商。
值得一提的是,有接近世茂房地产的人士向本报记者透露,今年上半年,世茂在福建地区的销售额已经接近100亿元。该人士进一步透露,为了完成全年800亿元的销售任务,世茂房地产明确了推盘思路,即“优势区域、重点项目、集中发力”,尤其是在福建和江浙地区的二、三线城市集中推盘发力。
对此,世茂房地产相关人士向本报记者坦言,公司一般控制推盘节点时都是因地而宜、因盘而宜。最重要的是,公司把这个权力充分地下放给了一线销售团队。鉴于此,在以“成交萎缩、库存积压”为标志的市场下,世茂在福州、苏州、晋江、南京、厦门等8个城市都有项目成为销冠,同时多个销售业绩超过百亿元的大盘也都布局在福建地区,因此资金回笼情况较好。
值得一提的是,改善型高端项目为世茂在福建地区的销售业绩贡献了较高销售额。在世茂的福建项目中,泉州和厦门两地的项目客群以上市公司董事长、高管以及私营企业主为主,甚至涉及福建的高净值人群。
“世茂的掌舵人家族有很丰富的商业客户资源,也注重与其沟通,甚至会研究闽商和浙商的生活方式,从而应用到产品设计中,抢得豪宅客户”。上述接近世茂人士向记者直言,鉴于此,才能很好地利用和把控大本营市场吸金。
更为值得注意的是,除了世茂在大本营下重金深耕扩张外,其它开发商也非常重视淡市下靠“大本营”战略突围的计划。
“从全国市场来看,龙湖在重庆市场销售业绩最好。”一位接近龙湖地产人士向本报记者透露,这与其在大本营重庆布局项目多,品牌效应好,且不断加快该地扩张有关。
此外,有接近越秀地产相关人士也向《证券日报》记者透露,越秀地产在广州的销售业绩最好,而且其商业性经营物业收入也非常高。(证券日报)
限购放松难挡房价下行
一些库存压力过大的城市,纷纷通过松动甚至取消限购来“救市”,刺激购买力。此举对改善市场交易活跃程度有着明显的效果,但考虑到当前库存高企的现状,恐难以改变房价震荡下行格局。
限购松动潮已涌现
南昌宣布有条件放开限购后,市场还在猜测谁会成为下一个城市的时候,杭州、武汉“出手”了。
媒体报道称,杭州供应最大的萧山区已经松动限购,购房在签订购房合同、备案等环节,无需查档。而就在7月18日下午,武汉房管局召集部分房地产开发企业座谈,并在会议上口头通知放宽限购,140平方米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再纳入限购范围。此外,武汉也降低了非户籍人士的购房门槛,由原来提供缴纳2年的纳税证明和社保证明,调整为收取纳税和社保缴纳的证明材料,不再规定缴纳时限,近一年内有缴纳记录就可以。
据本刊房地产研究中心观察,近期有多个城市对限购政策进行调整。自6月26日呼和浩特市取消限购“成功闯关”之后,犹如推倒了多米诺骨牌,在其后不到半个月的时间里,陆续有武汉、南昌、厦门、济南等城市跟进。其中,济南力度更大,新房、二手房限购全面取消。
继武汉口头放松之后,还有不少城市也传出放松限购的传闻。有业内人士告诉记者,目前有银川、成都等地“明紧暗松”;苏州也口头传达放松限购,90平方米以上住宅放开,包括精装、绿色建筑、酒店式公寓等,相较武汉仅放开140平方米以上住宅,力度要大一些。
一线城市暂未跟进
上海曾一度传出松动限购消息,最终证实只是流言,就目前来看,一线城市尚未显露出松动限购的迹象。
7月17日,记者微信朋友圈里纷纷转发一条消息,称上海黄浦、卢湾和徐汇区三区限购松绑,但随后上海房管局副局长庞元证实松绑限购消息为谣传,目前上海市相关调控政策并无变化。
据了解,北京、广州、深圳一直与此类传闻“绝缘”。广州曾率先表态在2014年探索逐步取消限价、限购措施,不过到目前为止,广州市房管部门并未采取进一步措施。
但不可否认的是,一线城市同样也面临库存压力增大的尴尬处境。上海易居房地产研究院公布的数据表明,6月份,一线城市新建商品住宅库存量3259万平方米,环比增长1.4%,同比增长23.8%。在供大于求的情况下,一线城市库存继续增加。观察2011年以来的数据,可以看出库存量已创新高。
6 月份,一线城市新建商品住宅存销比为15.4,相比5月份14.0 的数值出现了明显的增长。市场低迷下,今年上半年一线城市的存销比上升速度在加快。观察2011年以来的数据,可以看出存销比已创新高。
具体来看,北京、上海库存比已经超过15的警戒线,形势变得微妙起来。数据表明,北上广深4 个城市新建商品住宅存销比分别为17.4、16.2、13.4和13.7。4 个一线城市的存销比走势趋同,相比5 月份均出现上涨。在2013 年年末,4个城市的存销比分别为7.6、8.7、9.0 和11.9。可见2014 年上半年行情疲软,致使4个城市的存销比数据明显增大,库存去化变得艰难。
有分析人士指出,一线城市在短期内恐难以在限购方面取得突破,因此一线城市与限购传闻绝缘便不难让人理解。不过这并非意味着一线城市没有调整的空间,比如可以从公积金、信贷等方面对自住需求提供支持。
“救市”难挡价格回落?
各地方放松限购,能够改善交易状况,但难以阻止房价的回调。
放松限购对改善交易状况的效果很明显。研究机构数据表明,截止到7月17号,济南取消限购8天共网签将近4000套,超过6月(30天)的3800套,更是5月3053套的1.3倍。
可以预见,未来随着越来越多的地方政府放松调控力度,市场交易状况会得到改善。近日,住建部部长陈政高在其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会上明确提出:千方百计地消化库存。中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,就政策走势而言,坚持市场化改革,对调控“不打压、不刺激”。中央将坚持市场化改革方向,转变政府职能,把握构成以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,将区域、城市的局部调整空间留给各地政府。
政府出手“救市”,能刺激交易状况,但却无法改变房价波动下行的格局。分析人士指出,行业迈入调整时期,多地库存不断攀升,去库存仍是下半年主基调。而目前银行对购买力的支持有限,因此未来市场唯有通过降价促销来加快去化速度。对于今年下半年的市场走势,分析人士表示房价会在波动中下行。(中证网)
房企上半年销售成绩单及格者寥寥
中国证券网讯(记者 朱楠)从30家上市房企公布的销售数据看,除万科、保利、金地、恒盛地产、方兴地产和首开股份等6家未披露全年销售目标,无法计算其目标完成率,其余24家房企中,只有恒大和中海两家房企目标完成率超过五成,有13家目标完成率不足四成,其中花样年控股上半年业绩完成率仅为12%
截至7月23日,已有30家上市房企(包括A股和H股)公布了6月销售数据,销售金额无论是环比还是同比均出现较大幅度的增长,但价格呈现同比下降,弃价走量迹象明显。
统计数据显示,1-6月,这30家房企总销售额为6998.5亿元,同比增长8.3%,但在其中公布销售目标的24家房企中,仍有半数以上完成率未达到四成。业内人士预计,近期有关部门对于库存问题的重视以及限购放松步伐的加快,对开发商来说是明显利好和出货机会,应该抓紧机会降价出货,促进刚需入市。
近半数全年目标完成率不足四成
根据链家地产市场研究部统计,6月当月,万科、保利、恒大等30家房企总销售额为1522.5亿元,环比大幅增加35%,与去年同期相比增加25.3%。而这30家房企的上半年销售额合计达6998.5亿元,同比增长8.3%。
受今年以来全国楼市遇冷,成交量缩减因素的影响,前5个月房企销售情况整体表现平淡,但6月各房企销售明显发力。30家房企中,除恒盛地产和中骏置业销售业绩环比出现下滑外,其余28家房企销售业绩均出现比较明显的增长。
但从上半年房企销售目标的完成情况来看,并不尽如人意。在24家公布销售目标的房企中,有13家目标完成率不足四成,其中花样年控股上半年业绩完成率仅为12%,而目标完成率超过五成的房企仅有恒大和中海两家。对于个别销售不乐观的房企来说,年内销售目标恐怕难以完成。
从数据来看,上半年房企分化、“强者愈强”的趋势愈加明显。作为上市房企龙头的“招保万金”,2014年上半年总销售额为2012.4亿元,占到30家房企总销售额的近三成。其中,万科上半年销售额已率先突破千亿,预计全年销售额突破2000亿的难度不大。在大型房企上半年销售稳中有升的同时,淡市下部分中小型房企在运营、管理、资金方面的劣势更加凸显,销售业绩出现大幅下滑,个别房企下半年或将面临信用评级降低的状况,在承受销售回款压力的同时,融资能力亦将明显受到负面影响,企业发展将面临不小的风险。
6月销售均价同比下降2%
根据链家地产市场研究部对22家公布数据较为全面的房企监测显示,2014年6月,这22家房企的销售均价为11210元/平方米,环比增长4.4%,同比下降2%。
链家地产市场研究部张旭认为,虽然房企的成交均价受推盘策略以及销售节奏等诸多因素影响,但依然具有相当的参考价值。从数据情况来看,受今年楼市持续低迷影响,二季度成交均价出现了一定的实质性下降,4至6月的价格与去年同期相比均有所下滑。从70个大中城市房价指数情况来看,6月份新建商品住宅价格环比出现下降的城市达到55个。但如此大范围的降价却并未明显带动成交量的回升,究其原因,一方面,当前市场各主体看淡楼市的状况未有好转,整体市场成交也因此受到局限,另一方面,开发商当前的降价幅度还未达到能够明显撬动购房者预期的水平。
张旭认为,在购房者观望情绪仍未有明显好转的情况下,未来一段时间内,新房价格下降的范围和幅度或将继续加大。对于开发商来说,提高周转率是下半年战略发展的关键,“降价跑量”的销售模式仍将是绝大多数房企的选择。个别房企还表示会通过部分退地的方法缩减项目规模以盘活存量土地。
业内比较趋同的观点认为,近期有关部门对于库存问题的重视以及当前非一线城市限购放松步伐的加快,对于开发商来说是明显的出货机会。如果开发商能借机在产品品质和价格上拿出诚意,促进需求入市,对缓解其自身的资金压力将产生积极作用。
限购松动能否激活楼市
继呼和浩特之后,更多城市加入到取消限购的行列中。在楼市大环境发生巨大变化的今天,曾经作为“政策红线”的限购,已不再是不可逾越的“雷池”。3月初全国两会上政府工作报告中提出的“针对不同城市情况分类调控”,将成为今年中央政府对房地产政策取向的最好注解
不出所料,继呼和浩特之后,更多城市加入到取消限购的行列中。昨天记者从济南市房管局相关部门证实,济南已全面取消限购,“想买几套都可以”;而江苏无锡和福建厦门两个城市也相继传出取消限购的消息,虽然当地政府部门依然否认,但当地中介及业内人士均向记者证实,在执行层面楼市限购已形同虚设,只是尚未捅破那层窗户纸。
多城市陆续放松限购
记者昨日致电济南市住房保障和房产管理局业务咨询处证实,济南从昨日起已全面取消限购,济南市户籍与非济南户籍在济南买房都没有套数限制,“想买几套都可以”。截至记者发稿,这一政策调整并没有通过官方正式渠道对外发布,仅由济南市房管局口头通知各区房管局。
当地房屋中介机构也向记者证实了这一消息。据介绍,以前购房人还要上交购房申报表和住房情况说明等材料,但从10日起不再进行审核。这也就意味着限购政策已退出当地楼市。
就在近日,无锡、厦门也陆续传出限购取消的消息。记者昨天致电两地房管部门,均被告知“购房政策与之前一样,没有变化,限购并未取消。”但记者从当地中介及在建项目售楼处了解到,事实上在操作层面,两地限购政策均已放松——无锡在操作层面已全面取消限购;厦门则是岛外限购全部解除,购买不限套数,且外地户口可不用社保证明即可买房。在这两个城市,限购不过是形同虚设,“政府嘴上不说,实际已经不核查了”。
库存量成为关键因素
除了呼和浩特,济南、无锡、厦门的限购政策调整均未以正式发文的形式官方通知,而是采用与市场“心照不宣”的口头通知或操作层面默许的方式。从目前看来,越来越多的城市加入限购放松的队列中来是大势所趋,口头通知或操作层面默许的方式将会继续成为主流。
“除了一线城市和少二线城市外,绝大部分城市房价表现温和,甚至呈下跌态势,限购已经丧失了存在的价值和意义。”易居房地产研究院副院长杨红旭认为。但即便是这样,地方政府却无法从容退出限购。除了呼和浩特,更多的城市其实或多或少的已经放松限购,但在舆论压力之下,放风、求证、辟谣,成了特定时期地方政府面对媒体的固定路数。
事实上,曾经作为“政策红线”的限购,在楼市大环境发生巨大变化的今天,已不再是不可越过一步的“雷池”。不过,在分类调控的大原则下,能不能取消限购、住建部会不会出手干预,还有赖于一个最重要的指标——当地楼市的库存情况。
呼和浩特高调取消限购并能顺利过关并不是偶然。总人口不过300万,可售库存高达12万套,以今年上半年月均成交1000套计算,至少需要10年才能去化,呼市库存之高在全国位居前列。
而无锡亦是长三角楼市库存高企的重灾区。搜房网数据显示,截至6月27日,无锡全市七区可售商品房源超过15万套,环比一季度库存上涨8.1%,创历史新高;同时今年上半年无锡商品房总成交量仅21632套,平均每月成交3600套,创近三年来最低。以此计算,目前无锡商品房库存量需要近42个月才能去化。
不过也有例外,济南、厦门的库存情况并不算差。据北京中原地产研究部提供的数据,截至5月底济南商品房库存量为51858套,按照济南今年前五个月月均成交套数3375套计算,15个月即可消化掉目前库存。而厦门更是楼市整体趋冷后少数的几个热点城市之一,仅9.8个月即可去化库存,比京沪广深等一线城市的库存量还低。这或许也是济南、厦门仍不敢发文,在遮遮掩掩下暗中放松限购的原因。
放松限购难改调整趋势
然而,市场必须面对的是,限购取消并非挽救楼市颓势的救命稻草,各地政策微调未能提升市场成交的热情,市场全面进入量价齐跌阶段。6月全国主要新房市场成交依然低迷,成为今年以来月度成交量的第二低位。中原监测的40个城市数据显示,6月新建住宅合计成交面积环比下降17%,仅高于今年2月的成交水平。整体而言,多数城市6月成交量环比减少,而成交量有所增加的城市多受到降价项目的带动影响,因此短期来看,降价促销仍是提升市场成交的不二选择。
“本轮市场出现降温的原因与往年不一样,不同于2008年市场受外围金融危机影响波及步入全面下行通道,本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累,以及前期成交集中释放带来的需求断档。”北京中原首席分析师张大伟认为,虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹,但本轮微调的结果将不同于此前的市场反应。
张大伟认为,从微调政策预期的效果来看,税收优惠以及限购放松将对市场短期造成轻微的利好,市场有望走出一波上行行情;但如果信贷等政策没有本质变化,市场因为很多区域的供应过剩已难以避免持续调整的趋势。(上海证券报 朱楠)
房价环比下降城市创新高 一线城市未能独善其身
据新华社电 18日,国家统计局公布的“6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,6月份,房价环比下降的城市突破50大关,创下30个月以来的新高。
业内人士普遍认为,在多重因素作用下,中国房地产市场的降温态势恐将进一步持续。在此背景下,各地松绑楼市限购政策的冲动渐强。专家表示,地方政府不应盲目放松限购以“救市”,而应围绕“如何保证合理购房需求”进行调控,从而让楼市的真实需求得以实现。
房价下跌城市突破“50”大关
国家统计局数据显示,在新建商品住宅的价格方面,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有55个,持平的城市有7个,上涨的城市仅有8个。而在二手住房的价格方面,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有52个,持平的城市有11个,上涨的城市仅有7个。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析说,6月份,大部分城市房价环比出现小幅下降,环比下降的城市个数继续增加。
从涨跌幅看,70个大中城市中,新建商品住宅价格最高涨幅为贵阳的0.2%,下跌幅度最大的是杭州1.8%;二手住宅价格最高涨幅为0.1%,最低为下降1.5%。
更值得注意的是,新建和二手住宅价格环比下降城市个数双双突破50,占比接近八成,系2011年12月以来首次。
从同比涨幅看,70个城市房价同比涨幅均回落到10%以下。其中新建商品住宅价格同比上涨的69个城市中,涨幅回落的城市有68个;最高涨幅为厦门的9.4%,最低为温州下降5.3%。
一线楼市几乎全线失守
数据显示,自2014年5月,上海和深圳的新建商品住宅价格在今年首次出现环比下降以来,广州也加入降价行列。6月份,上述三城市的房价降幅分别为0.4%、0.3%和0.7%。
世邦魏理仕中国区主管陈仲伟表示,在今年率先开始降价的华东地区楼市的引领下,价格出现下跌的城市开始由点及面,截至目前,除北京之外的一线城市房价已经全线失守。这意味着,曾被业内认为“只涨不跌”的一线楼市在此轮调整中也未能“独善其身”。
据国家统计局初步测算,6月份,一、二、三线城市新建商品住宅价格环比均呈小幅回落,分别下降0.4%、0.5%和0.5%。
记者近日在北京、上海两地采访发现,6月以来,房企降价促销的力度明显加大,这也带动了二手房价格继续下行。
多家中介门店业务员表示,由于多数买家看淡市场,目前二手房议价尺度明显增大。
首套置业政策上还有空间
瑞银首席经济学家汪涛表示,目前市场情绪低迷、库存高企且仍不断上升,再加上开发商面临财务困境,开发商可能会在“金九银十”到来之前加快建设速度、从而提高销售、加快周转,房价的下行压力恐将逐渐加大。
在此背景下,“限购”是否可以松绑甚至取消、如何松绑,松绑后能否提振楼市等话题引发市场热议。当前,除呼和浩特、济南和南昌等城市明确暂停“限购”政策外,多个地方也已开始采取各种“灵活”手段进行自我调节。如南宁、宁波、无锡、海口、郑州、沈阳、杭州萧山、佛山、东莞、铜陵等城市均以不同形式对当地的限购政策进行松绑。
住建部政策研究中心主任秦虹表示,今年中央层面不会对房地产再采取“一刀切”式的调控政策;各地将根据不同的情况调整供求关系。但全国中心城市不应无底线、无条件地放松限购。“一旦取消购房资格限制,短期内或许没有大量人口买房,但在房价预期上涨时,需求便会涌入市场,这违背了抑制投资投机性需求,保证合理购房需求的调控初衷。”
秦虹认为,中央政府今年将继续坚持抑制投资投机性需求的政策,从而让真实的需求可以得到实现。“下一步对于首套置业的家庭住房愿望实现,在政策上还是有空间的。”
栖霞建设:南京限购未松绑 公司主动调结构稳经营
中国证券网讯(记者 吴耘)截至目前,由于南京地区房产销售量出现下滑,但价格保持稳定,因此并未推出限购松绑相关政策,此前的“宁七条”对平抑高房价、保刚需自住的核心目的也很明显。在此政策环境下,当地地产上市企业栖霞建设(600533)依旧秉持稳健经营的风格,中期实现销售收入的增长。
针对公司今年中期净利润下滑70%,公司称,上半年公司竣工结算的项目结构性变化导致营业收入的毛利率降低,项目的分布结算导致利润额出现下降。公司为了应对可能出现的行业调控政策和市场的波动,一直在调整产品结构,力推刚需楼盘和保障性住房,而刚需楼盘和保障性住房的利润率就比较低,提高了这块业务的比例,因此影响了盈利。但由于公司一直以来土地储备的成本较低,并且谨慎参与土地竞拍,稳健经营,强化管理,保持了良好的财务状况。
栖霞建设作为国家一级资质房地产开发企业,近年来综合实力均保持江苏省第一。公司业务主要分布在江苏南京、苏州及无锡三市。公司称,将继续秉承以房地产开发为主业的长期发展战略,致力于开发面向主流消费群体的住宅产品和相关配套产品,以打造精品住宅为已任,推进公司的可持续发展。
鲁商置业:受益限购取消 有望迎业绩增长
中国证券网讯(记者 滕飞)济南自7月10日起全面放开限购政策,山东省地产龙头鲁商置业或因此迎来业绩增长。实际上,早在7月2日,济南市房地产限购政策解禁的消息就已经不胫而走。受此消息提振,临近午间收盘,鲁商置业突然放量增长,最高涨幅达7.49%,当天成交金额高达5855万,较平日1000万左右的成交水平激增接近6倍。
根据中原地产市场研究部数据显示,济南市场取消限购前一周日均值为2.1万平方米,限购执行之日起日均成交量值飙升至7万平方米左右,近期稳定在3万平方米左右。
“济南楼市实际市场成交没有明显变化”,一位地产研究人士告诉记者,“成交量的飙升主要是因为限购而无法网签的积压交易,在政策调整后集中完成网签登记,因此推高了成交数据”。
除限购令的取消外,青岛自贸区的筹备工作也日趋火热,拥有青岛地区丰富土地储备的鲁商置业也或因此构成公司未来利润增长的主要支撑。
数据显示,鲁商置业在山东省内的项目储备面积占比达68%。公司目前总项目储备757 万方,总货值770 亿元,分布在济南、青岛、临沂、济宁、菏泽等城市,未来公司将继续开拓省内其他城市。
公司方面曾明确表示,2014年公司将以济南、青岛为核心城市,重点进行住宅项目开发,2014年计划新开工160万平米以上,努力实现合同销售额增长20%,公司方面同时表示,将加大土地获取力度,为公司未来开发经营提供充分的土地保障。公司一季报显示,鲁商置业在济南地区计划总投资112.25亿元,总建筑面积218.1万平方米,报告期内销售面积3.29万平方米,青岛地区计划总投资249.07亿元,总建筑面积311.16万平方米,2014年一季度销售面积1.97万平方米,新开工面积6.72万平方米。
铁岭新城:当地未实施限购 下半年迎销售旺季
中国证券网讯(记者 陈志强)作为东北中心城市,沈阳市地产政策备受瞩目,今年6月10日,在宣布全面取消限购一天后,迫于舆论压力,沈阳又恢复了原有的限购政策,全面放开限购仅维持了一天。
作为楼市政策的风向标,限购令曾一度让开发商“噤若寒蝉”,但进入6、7月份以来,随着济南、西安、无锡等地限购的明确松绑,限购令一词再度成为7月关键词。
铁岭新城主要从事一级土地开发业务和城市综合开发,运营模式为政府主导、市场化运作,此前,公司主要开展针对铁岭市新城区22平方公里土地的独家开发、运营工作。今年6月27日,公司签订“铁岭市莲花湖区域土地一级开发项目框架协议”,公司开发面积,进一步扩大,公司开发区域将莲花湖湿地纳入管理。
资料显示,莲花湖区域面积约15平方公里,其中水域及环境恢复面积约10平方公里,土地一级开发面积约5平方公里,公司将负责铁岭市莲花湖区域的土地整理、基础配套设施建设等相关事宜。
中国证券网记者了解到,作为三四线城市,铁岭并没有实施限购政策,但因为伴随着房地产行业调整,公司在上半年业绩受到部分影响。但事实上,铁岭新城每年的销售旺季主要集中在三四季度,伴随着各地限购放开,开发商拿地意愿回升,这对铁岭新城亦或是好消息。
多地楼市松绑 凤凰股份有望受益
中国证券网讯(记者赵敏)随着苏州、无锡、常州先后对楼市松绑,取消一些限购政策,深耕江苏地产市场的凤凰股份有望从中获益。
公司成立于2005年9月,系中国首家超百亿的出版集团——凤凰出版传媒集团控股的上市公司。公司进入地产业后,将集团的文化优势融入地产,是江苏省首家定位于文化地产的房地产开发企业,被赋予了“文化地产领跑者”的美誉。以“筑造城市文化标杆”为目标,公司开发了多个一流的文化地产项目,包括凤凰和鸣、凤凰和熙、凤凰和美、凤凰山庄、凤凰和睿大厦、苏州(楼盘)凤凰文化广场、南通(楼盘)凤凰文化广场、盐城(楼盘)凤凰文化广场、合肥(楼盘)凤凰文化广场、镇江(楼盘)凤凰文化广场、泰兴凤凰文化广场等。虽然独特的文化元素,让凤凰股份在地产市场上占据一定优势,但一些城市的楼市限购政策还是或多或少地影响到公司开发的楼盘销售。
根据公司计划,今年要实现销售收入24亿元以上,完成苏州凤凰国际书城、南京凤凰山庄及凤凰和熙竣工及交付工作。此次苏州取消对90平米以上住房的限购的政策,无疑对公司的苏州项目是一大利好。而南京市场,尽管暂没取消限购,但江苏省住建厅有关人士已明确表示,南京楼市会顺势而变。一位业内人士透露,南京楼市松绑可能会在青奥会之后。2014年,迎来收官之年的凤凰和熙低调加推,有望随着楼市的松绑,再度创造了热销传奇。
除文化楼盘外,公司未来将重点打造养老地产,7月初在无锡宜兴拿下一块283亩土地准备进行养老项目开发。
限购松绑影响有限 泰禾集团冲刺全年250亿销售目标
中国证券网讯(记者 彭飞) 近段时间以来,全国部分城市不同程度地对房地产限购政策进行松绑,对此,泰禾集团表示,限购是否取消对公司影响有限,泰禾集团全年250亿元的销售目标不会改变。
针对今年以来房地产市场进入了调整期,泰禾集团董事长黄其森表示,依然对行业的未来保持乐观,对泰禾集团的发展充满自信。黄其森分析,当前市场属于一种正常的波动,随着国家对房地产调控日趋正常和理性,行业的调整和分化,将更加有利于像泰禾集团这样的大型企业发展。黄其森认为,目前行业缺的不是市场,而是缺乏好的产品。泰禾集团的“院子”系、“红”系、“广场”系等住宅和商业产品,已经在市场上形成了高品质、差异化的竞争优势和良好口碑。
黄其森还表示,泰禾集团坚持“扎根福建本土,深耕一线城市”的布局战略,高品质下的高周转策略,不仅取得了很好的成效,也得到了合作伙伴的高度认可和大力支持。因此,尽管下半年市场依然会继续波动,但泰禾集团全年250亿元的销售目标不会改变。接下来,公司还将有更多的新项目和新组团入市,他对顺利达成全年目标充满信心。
“进军商业地产,是泰禾集团的重大战略举措。”在7月25日福州东二环泰禾广场全球招商签约发布上,黄其森表示,“自2010年至今短短的4年时间,泰禾集团在商业地产领域取得了优异的业绩,至今拥有5个泰禾广场,销售额已经占据集团半壁江山。未来,泰禾将矢志不移坚持住宅地产与商业地产并驾齐驱的战略,力争3-5年内在全国布局15-20个泰禾广场。”
对于限购政策的松绑,泰禾集团总裁助理兼福州住宅地产总经理蒋冬森认为,在强调市场化的经济模式中,行政手段早晚需让位于市场,限购逐渐淡出是大势所趋。放松限购是地方政府对市场进行阶段性刺激,消化库存的行为,但并非是房地产市场的救命稻草,虽然济南等城市出现成交量暴涨,但成交量的持续性仍有待进一步观察,关键还是供求关系。
蒋冬森表示,在分类调控原则下,以北京为代表的一线城市短期不会取消限购,但是我们需要看到,限购政策的初衷是为了抑制投机性需求,而北京、上海等一线城市具备巨大的刚性需求,足以支撑市场中长期健康发展,尤其在中高端刚需、改善方面,上述城市近几年即使在市场调整期间,依然保持着稳定的成交。
而泰禾集团当前的战略布局除了深耕福建外,正是聚焦于北京、上海等一线城市,产品线则在中高端住宅领域独具优势。因此,蒋冬森表示,当前是否取消限购,对泰禾集团的影响十分有限,在区域布局和产品定位方面超前的战略眼光,决定了泰禾集团在房地产下半场将更加游刃有余,当然福州、厦门由于市场供需本身比较健康,尤其是改善类的高端产品市场供应不足,放松限购虽然不能起决定性作用,但还是可以对公司产品的去化起到积极的作用。
云南城投:“解限”长远看是利好 但目前暂无实质意义
中国证券网讯(记者 高一) 6月16日,昆明市多家地产开发公司接到了昆明市住建局的口头通知,称因网签系统升级的原因,从即日起昆明市全市范围内的一手房购房人的购房资格审查认定直接由开发商对其身份界定和初审,然后直接录入网签系统。同时购房者需在系统中确认一份符合限购要求的声明,由系统自动甄别名下是否有房产登记。该口头通知仅以网签系统升级为由,将购房人的购房资格认定交由开发企业自行认定,同时购房者需要确认符合限购要求的声明,承担后续相应的法律责任。但由于实际对后续法律责任并无具体认定条件,因此大多数行业人士将之视为变相地对已经实施了3年多的商品住房限购政策给予事实上的解除。
云南城投有关工作人员向中国证券网记者证实,从6月份起,购房者就不需到房产中心进行购房资格查询和认证了。“但迄今为止,公司的销售部门也没有收到进一步的正式书面通知”。
据介绍,2013年,云南城投所属参控股项目总计 32 个,规划用地规模 2.4万亩,总建筑面积约 1283 万平方米,其中公司自主开发及安盛创享旗下所属项目 26 个,已基本取得或控制用地规模 8130 亩,总建筑面积约 1005 万平方米,预计总投资约 528 亿元。但上述项目中,地处昆明市内且实际涉及销售的住宅项目主要是“融城金阶”和“融城优郡”,总建筑面积约45万平方米,目前已进入销售尾声,可供销售的房源很少;而公司计划实施的其他住宅项目融城昆明湖、融城云谷、滨江春城等尚处于前期的申报、拆迁等准备阶段,“限购令”是否松动对公司近期的销售没有影响。
一位业内知情人士指出,根据昆明市商品房成交和预售证发放的面积统计数据表明,截至2014年5月底,昆明市商品房库存量达到1892万方,库存上涨明显,而房价进入2014年以来房价一直在8600左右徘徊已无明显的上涨空间,整体市场开始明显趋弱。昆明市地方政府本轮放开限购的政策初衷应更多是去库存和挽救已明显趋于下行的昆明楼市。此次昆明市“口头”解限仅仅是从产权登记层面开了口子,银行对房地产的“限贷”并未放开,对于投资性购房者来说缺乏吸引力。因此,昆明市线下放开限购的救市行为显得很“鸡肋”,预计发挥的作用和带来的影响较小。
该知情人士表示,云南城投一直以城市住宅综合体开放作为战略核心业务、以旅游地产作为战略培育业务、以物业管理与服务作为战略支持业务,尤其是一直坚持在主流地段积极推出主流住宅产品的原则,以“融城”和“春城”为品牌的项目均位于昆明市成熟区位,颇受投资性购房人群的亲睐,若昆明取消限购、限贷取得实质性进展,对公司正在前期准备的几个项目无疑是利好。
受益限购解禁 罗牛山或迎来业绩拐点
中国证券网(记者 黄智勇)“我们现在售的是二期,剩下的房源不多了,只有几十套了,多数都是大户型。”锦地翰城的销售员这样说道。
锦地翰城位于海口白水塘路11号,是罗牛山投资开发的项目。项目总占地面积约17万平方米,总建筑面积约50万平方米,容积率2.5,绿化率50%,共计 4573户居住单位。目前,锦地翰城一期已售罄,二期总占地面积57720.62㎡,总建筑面积187370.23㎡,容积率2.7,绿地率45%,共计1292户居住单位。
“最近卖得还可以,我们这个月已经成交二十多套了。”这位销售员这么说道。
值得一提的是,为了拉动海口的房市,海口6月份起实施购房入户政策。时间仅过一个多月,海口市住房与城乡建设局7月23日又向媒体证实,海口已停止执行商品房限购政策。
接近公司人士说,“这或多或少地刺激了海口的房市,自然也会波及到公司的销售。”
而公司7月11日发布的半年报预报也显示了这一点。财报显示,公司上半年预计扭亏为盈,2000 万元至 2500 万元,而去年同期亏损1920.19 万元。而 变动的主要原因之一就是确认已售商品房销售收入。
房产只是公司的业务板块之一,养猪畜牧业作为主营更为投资者熟知。一个看点是,今年3月,罗牛山农产品加工产业园生猪屠宰及深加工易地技术改造项目竣工投产。产业园年屠宰加工生猪能力将由此可达240万头,将成为海南规模最大的生猪屠宰及深加工基地。