保利地产:三四线楼市正在走向分化

2018-08-03 20:02:30 来源:上证报APP·中国证券网 作者:李五强

  上证报讯 保利地产战略研究院、保利投顾近日联合发布《2018上半年房地产行业重磅总结》,对地产短期行业形势及未来发展脉络进行了深入阐析。保利地产在报告中表示,在棚改等多重变数下,三四线楼市正在走向分化。

  棚改不应一概而论

  根据保利投顾研究院整理的数据,山东棚改规模冠于全国,河南、贵州、湖南紧随其后。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中,大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%,例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%;但山东、湖南棚改力度大,但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。

  东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱,尤其以广东、福建为代表,广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。因此,保利地产认为,棚改力度全国差异显著,影响不应一概而论。棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用,但非唯一影响因素。

  克而瑞研究中心数据显示,三四线城市商品房销售面积占比达到66%。易居企业集团首席执行官丁祖昱认为,当前各城市出现了较为明显的市场分化。

  多因素促成房价分化

  不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。

  保利地产认为,三四线城市的矛盾,是供给弹性大与购买力不足的矛盾,周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充,将走向分化。

  按照保利地产的研究,需求侧可以分为三类:第一类是环京、沪、深等城市,调控不放松,重回内需,容量预期下调,属于外溢型三四线城市;第二类是山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市,市场缩量,后市面临走弱风险,属于依赖棚改型三四线城市;第三类则是内需型三四线城市,此类城市依赖本地改善客群与乡镇进城客群,考验价格承受能力。保利地产认为,供应端需高度关注土地供给量,而需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。

  在轮动分化趋势下,保利地产建议,房企在进行城市投资时,也应分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性,东边不亮西边亮的城市之间互相对冲,导致总体呈现出一种“稳定感”,但平稳的表面下其实蕴含着危机。

  在资金强约束、市场风险增大,行业面临短期调整,房企投资需更理性,落实“房住不炒”,抓真实的居住需求,真正做到深耕城市。(李五强)